ImmobilienbewertungLinz Am Rhein 2025

Linz am Rhein liegt rechtsrheinisch am nördlichen Mittelrhein im Naturpark Rhein-Westerwald. Die historische Kernstadt drängt sich zwischen Rhein und Hang und ist für ihre farbig gefasste Fachwerk-Altstadt bekannt, weshalb sich Linz als „Bunte Stadt am Rhein“ vermarktet. Viele Gebäude der Altstadt stehen als Denkmalzone unter Schutz, was die Fassadengestaltung und bauliche Veränderungen deutlich reglementiert. Direkt am Rheinufer finden sich neben Wohnhäusern Gastronomie, kleine Hotels und touristische Infrastruktur. Diese Lage bietet hohe Aufenthaltsqualität, ist aber potenziell hochwassergefährdet, da das Land Rheinland-Pfalz entlang des Rheins Überschwemmungsgebiete festsetzt und in Gefahren- und Risikokarten ausweist. Für Häuser in erster oder zweiter Rheinreihe spielen Hochwasser- und Starkregenrisiko sowie ein zuverlässiger Keller- und Rückstauschutz eine zentrale Rolle. Vom Ufer aus steigt das Stadtgebiet über die Linzer Höhe an. Hier wechseln Sonneneinstrahlung, Blickbeziehungen und Windverhältnisse je nach Straße deutlich. Das Quartier Roniger Hof entstand ab Mitte der 1970er-Jahre als neues Wohngebiet oberhalb der Kernstadt; es ist durch Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser der 1970er/1980er-Jahre geprägt und verfügt mit dem Franziskus-Krankenhaus über eine wichtige soziale Infrastruktur. Insgesamt reicht das Stadtbild damit von enger, touristisch geprägter Altstadt bis zu ruhigeren Wohnstraßen mit Garten- und Blicklagen im Naturpark.

Für die Bewertung von Wohnlagen in Linz am Rhein ist die Verkehrsanbindung ein wichtiger Faktor. Am Bahnhof „Linz (Rhein)“ halten die Regionalzüge RE 8 und RB 27, die eine direkte Schiene Richtung Köln/Bonn, Flughafen Köln/Bonn, Bonn-Beuel sowie Koblenz herstellen. Damit sind auch Pendlerverkehre in die Rheinschiene gut abgedeckt. Das Stadtgebiet selbst wird durch mehrere Buslinien erschlossen. Laut Verkehrsverbund werden unter anderem die Linien 170, 179, 180 und 565 am Bahnhof und im Stadtgebiet geführt; die Linie 179 verbindet beispielsweise Bahnhof, Neutor, Roniger Hof, Franziskus-Krankenhaus und weiter über Sankt Katharinen bis Windhagen. Für Familien und Berufspendler ist die Taktung der Busse insbesondere zu Schul- und Berufsverkehrszeiten relevant. Zusätzlich besteht mit der Rheinfähre Linz–Kripp eine wichtige Querverbindung auf die linke Rheinseite nach Remagen-Kripp. Die Fähre verkehrt im dichten Pendelbetrieb und wird stark von Berufstätigen, Gewerbetreibenden und Schülern genutzt. Lagen mit fußläufigem Zugang zu Bahnhof oder Fähranleger werden am Markt häufig besser bewertet als peripher gelegene Hanglagen ohne gute Busanbindung.

Der Gebäudebestand in Linz am Rhein ist stark nach Lage und Bauzeit differenziert. In der Altstadt dominieren kleinteilige Fachwerkhäuser und massiv errichtete Altbauten, oft mit gewerblich genutztem Erdgeschoss (Gastronomie, Einzelhandel) und Wohnen in den oberen Geschossen. Hier stehen historische Bausubstanz, Denkmalschutz und touristische Nutzung im Vordergrund. Eingriffe in Fassaden, Fensterformate oder Dachgestaltung sind genehmigungspflichtig und können Modernisierungen verteuern. In den Straßen unmittelbar oberhalb der Altstadt finden sich Mischquartiere mit Mehrfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit und den 1960er/1970er-Jahren. Diese Objekte sind aus Bewertungssicht häufig energetisch und haustechnisch modernisierungsbedürftig, bieten aber solide Grundrisse und teilweise Rheinblick. Auf der Linzer Höhe und im Quartier Roniger Hof prägen Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser neueren Datums das Bild. Viele Grundstücke sind hanglagig, was zusätzliche Punktfundamente, Stützmauern oder besondere Entwässerungskonzepte erfordern kann. Mit dem Franziskus-Krankenhaus als größter Einrichtung vor Ort erhöhen sich die Potenziale für Personalwohnungen und möbliertes Wohnen in Krankenhaussnähe.

Ein einheitlicher Bewertungsansatz funktioniert in Linz am Rhein nicht. In der geschützten Altstadt sind Denkmalschutzauflagen, Fassadenpflege und der Erhalt historischer Bausubstanz zentrale Werttreiber. Hier eignet sich das Vergleichswertverfahren nur, wenn tatsächlich ähnliche Fachwerk- oder Altstadthäuser vorliegen; bei Mischobjekten mit Ladenlokal oder Gastronomie werden Ertrags- und Vergleichswert kombiniert. Direkt am Rhein kommt das Hochwasserrisiko hinzu. Rheinland-Pfalz setzt für Uferbereiche amtliche Überschwemmungsgebiete fest und stellt Hochwassergefahren- und -risikokarten zur Verfügung. Für Objekte in diesen Zonen sind Rückstauklappen, Kellerabdichtung, hochwassersichere Haustechnik und die Versicherbarkeit gegen Elementarschäden bereits im Rahmen der Due Diligence zu prüfen. Ergänzend existiert für die Verbandsgemeinde Linz ein örtliches Hochwasservorsorgekonzept, das Hinweise zu Starkregen- und kleinräumigen Überflutungsrisiken liefert. In den Hanglagen und am Roniger Hof stehen dagegen Erschließung, Stellplätze, Hangstabilität und die Qualität von Außenanlagen im Vordergrund. Straßengefälle, winterliche Befahrbarkeit, Entwässerung und mögliche Rutschungsgefahren sind hier Bewertungsfaktoren. Insgesamt gilt: Ohne Ortsbegehung – einschließlich Prüfung von Zugang, ÖPNV-Nähe, topografischer Situation und baurechtlichen Restriktionen – ist ein seriöses Gutachten in Linz am Rhein nicht möglich.