ImmobilienbewertungLudwigsburg 2025

Ludwigsburg besteht aus der dicht bebauten Kernstadt mit den Bereichen Mitte, West, Nord, Ost und Süd sowie den offiziell ausgewiesenen Stadtteilen Eglosheim, Hoheneck, Oßweil, Pflugfelden, Poppenweiler, Grünbühl-Sonnenberg und Neckarweihingen. Diese Gliederung ist auch im Stadtplan und in den städtischen Informationsmaterialien verankert. Die Kernstadt zeichnet sich durch eine Mischung aus barockem Stadtgrundriss, Gründerzeitbebauung und dichter Wohnnutzung in Block- und Zeilenstrukturen aus. Das barocke Residenzschloss und der Marktplatz prägen das Bild; hier ist die Nachfrage nach zentralen Wohnungen erfahrungsgemäß hoch, gleichzeitig ist mit höherem Verkehrsaufkommen und einem geringeren Anteil an Stellplätzen zu rechnen. Neckarweihingen, Hoheneck und Poppenweiler liegen näher am Neckar und weisen teils Hanglagen mit Blickbezug ins Tal auf, was für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser preisrelevant sein kann. Oßweil, Eglosheim und Pflugfelden sind stärker durch Ein- und Zweifamilienhausstrukturen und kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt. Grünbühl-Sonnenberg besitzt Siedlungscharakter mit größeren Wohnanlagen; hier unterscheiden sich Mikrolagen je nach Ausrichtung, Baulärm aus der Umgebung und Entfernung zu Grünflächen. Für eine sachgerechte Bewertung ist es sinnvoll, die Lage eines Objekts innerhalb dieses Stadtgefüges genau einzuordnen und Quartierseigenschaften wie Lärm, Durchgrünung, Topografie und soziale Infrastruktur zu berücksichtigen.

Zentraler Verkehrsknoten ist der Bahnhof Ludwigsburg, an dem die S-Bahn-Linien S4 und S5 halten und Umstiege in den Regionalverkehr sowie in zahlreiche Buslinien möglich sind. Die Anbindung nach Stuttgart und in den Nordraum des Verbunds ist damit sehr eng, was insbesondere für Pendlerlagen in Bahnhofsnähe und entlang der Zulaufstrecken relevant ist. Zusätzlich zur Hauptstation gibt es die S-Bahn-Haltestelle Ludwigsburg-Favoritepark. Sie liegt im Umfeld des Favoriteparks und der Hochschule und erschließt vor allem die nördliche Kernstadt und Eglosheim. Eine neu errichtete Radstation mit gesicherten und frei zugänglichen Fahrradstellplätzen unterstützt hier die verknüpfte Nutzung von Rad und Bahn und verbessert die Attraktivität der Lage für Berufspendler. Bei der Bewertung von Wohnlagen ist zu unterscheiden zwischen fußläufig gut erschlossenen Bereichen (typischerweise im Kernstadtbereich und in Teilen von Eglosheim und Hoheneck) und Quartieren, in denen der Zugang zur S-Bahn nur über Buszubringer oder das Auto erfolgt. In gut angebundenen Lagen kann eine höhere Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen unterstellt werden, während in periphereren Lagen Stellplätze und ÖPNV-Anbindung genauer geprüft werden sollten.

Das Stadtbild Ludwigsburgs ist durch seine Entstehung als Residenzstadt mit barocker Planstadt geprägt. In der Kernstadt finden sich daher neben historischen Gebäuden viele Gründerzeit- und Vorkriegsbauten, ergänzt um dichte Nachkriegsbebauung. Hinterhöfe, uneinheitliche Stellplatzsituationen und modernisierte Dachgeschosse sind typische Bewertungsaspekte im innerstädtischen Bereich. In Grünbühl-Sonnenberg und Teilen von Eglosheim dominieren mehrgeschossige Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit und den 1960er/70er Jahren, zum Teil mit Großsiedlungscharakter. Hier spielen Themen wie energetischer Modernisierungsstand, Zustand von Aufzügen, Balkonen und Gemeinschaftsanlagen sowie die Bewirtschaftung durch große Eigentümer eine Rolle. Die Stadtteile Pflugfelden, Poppenweiler, Oßweil und Neckarweihingen weisen einen höheren Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern auf. Grundstückszuschnitt, Hanglage, Gartenpotenziale und Stellplatzsituationen sind hier prägende Faktoren. Bei Bestandsobjekten sind energetische Themen wie Dach, Fenster, Heizung und Leitungen sowie der Feuchteschutz im Keller regelmäßig zentrale Prüffelder. Für Wohnungseigentumsanlagen ist zusätzlich die Durchsicht der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Instandhaltungsrücklage wichtig, um künftige Sonderumlagen oder größere Maßnahmen (Dachsanierung, Fassadendämmung, Heizungstausch) in die Wertermittlung einfließen zu lassen.

Die Stadt Ludwigsburg stellt Bauleitpläne auf, um die bauliche Nutzung des Stadtgebiets zu steuern. Über den städtischen Service und das Landratsamt können Bürgerinnen und Bürger Bebauungspläne einsehen. Diese enthalten Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Geschossigkeit, Bauweise und überbaubaren Flächen. Für die Immobilienbewertung sind diese Vorgaben maßgeblich, etwa für Anbauten, Aufstockungen oder die Nachverdichtung von Grundstücken. Entlang des Neckars und seiner Nebengewässer können Hochwasserrisiken bestehen. Das Land Baden-Württemberg stellt über die LUBW Hochwassergefahrenkarten bereit, zusätzlich informiert der Landkreis Ludwigsburg über Überschwemmungsgebiete und Schutzmaßnahmen. Die Stadt bietet einen eigenen Dienst, wie diese Karten genutzt werden können. Vor Kauf oder Entwicklung von Grundstücken in Flussnähe ist die Einsicht in diese Karten ein wichtiger Schritt zur Risikoabschätzung und für die Finanzierung. Je nach Objektart kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz: Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen dominieren Vergleichs- und Sachwertverfahren, bei Mehrfamilienhäusern mit Mieterträgen der Ertragswertansatz. Aufgrund der kleinteiligen Quartiersstruktur und der Mischung aus Altbau, Nachkriegs- und neueren Beständen sind belastbare Vergleichswerte stets mikrolagenbezogen zu wählen, idealerweise gestützt auf mehrere Transaktionen in ähnlichen Lagen. Zusätzlich sollten bei Bestandsgebäuden Bauakte, Baulastenverzeichnis und etwaige Altlastenauskünfte geprüft werden. Abweichungen zwischen genehmigter und tatsächlicher Bebauung sowie Eintragungen wie Stellplatz- oder Wegerechte können den Wert beeinflussen und sollten frühzeitig in der Due-Diligence-Phase berücksichtigt werden.