ImmobilienbewertungMuehlhausen 2025

Mühlhausen liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt (Mittelfranken) und bildet eine Marktgemeinde mit offiziell benannten Ortsteilen Decheldorf, Lempenmühle, Neumühle, Schirnsdorf und Simmersdorf. Der Siedlungscharakter ist kleinteilig; die Ortsteile liegen im Aischgrund mit landwirtschaftlich geprägten Flächen, Weiherketten und bachnahen Wiesen. Die Verwaltung erfolgt in der Verwaltungsgemeinschaft Höchstadt a. d. Aisch. Im Ortsbild dominieren Wohnnutzungen mit teils historisch gewachsenen Hofstellen; die Siedlungsränder gehen häufig unmittelbar in Felder und Weiher über, was den dörflichen Charakter prägt.

Im Bestand überwiegen freistehende Einfamilienhäuser, Höfe mit Nebengebäuden und kleinere Mehrfamilienhäuser, häufig mit großem Grundstückszuschnitt. Bei Bestandsobjekten sind energetische Themen (Dach, Dämmung, Heizung) und die Genehmigungslage von An- und Nebengebäuden zu klären. Für Grundstücke und Keller empfiehlt sich ein Blick auf rechtliche Restriktionen: Teile des Gemeindegebiets sind als Wasserschutzgebiet festgesetzt; für Bau, Einleitungen, Lagerung und Bodeneingriffe gelten besondere Vorgaben. Vor Planungsschritten lohnt sich deshalb die Einsicht in die einschlägige Verordnung des Landkreises. Bei Bestandsdächern aus den 1970er/80er-Jahren lohnt der Blick auf Dämmstandard und mögliche Asbestbelastung in alten Baustoffen. In Nebengebäuden sind Nutzungsänderungen oft genehmigungspflichtig; hier frühzeitig klären, ob die geplante Nutzung bauordnungsrechtlich zulässig ist.

Für typische Wohnhäuser in den Ortsteilen ist das Sachwertverfahren oft die tragfähige Basis; bei vermieteten Objekten und kleineren Wohnanlagen bietet sich das Ertragswertverfahren an. Vergleichsdaten sollten ortsteilbezogen interpretiert werden, da Lagequalitäten in dörflichen Strukturen stark variieren können (Erschließung, Straßenraum, Ortsbild, Abstand zu Landwirtschaft). Vor der Ableitung von Bodenwerten sind die kommunalen Satzungen, Bebauungspläne und etwaige Schutzgebietsauflagen zu prüfen. Für Nebengebäude und Hofstellen empfiehlt sich eine genaue Zustandsaufnahme einschließlich Standsicherheit, Brandschutz und Nutzungsrecht. Für Neubau-Grundstücke ist zudem eine sorgfältige Erschließungs- und Bodenprüfung ratsam (Tragfähigkeit, Versickerung, Grundwasser). In Bewertungen sollte die ÖPNV-Erreichbarkeit durch konkret bediente Haltestellen ebenso berücksichtigt werden wie örtliche Satzungen, da diese die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und Modernisierungspflichten beeinflussen können.

• Haltestellen & Linien: Die VGN-Linie 207 bedient innerhalb der Gemeinde die Haltestellen „Mühlhausen/ERH Marktplatz“, „Schirnsdorf Ort“ und „Decheldorf“ – relevant für Schulwege, alltägliche Besorgungen und Anschlüsse Richtung Höchstadt/Wachenroth. • Schutzgebiete & Restriktionen: In Planungen die Wasserschutzgebiets-Verordnung berücksichtigen (Auflagen zu Lagerung, Versickerung, baulichen Eingriffen). • Bebauungsplanlage: Im jeweiligen Ortsteil gezielt nach gültigen Satzungen/B-Plänen fragen. • Umfeld & Topografie: Lage im Aischgrund, Nähe zu Weihern und Bachläufen; Bodentragfähigkeit und Entwässerung prüfen. • Alltagswege: Erreichbarkeit von Kindergarten, Schule und ärztlicher Versorgung im jeweiligen Ortsteil gegenprüfen; Wegeprofile und Beleuchtung beeinflussen die Nutzbarkeit zu Fuß oder per Rad. • Geräuschquellen: Landwirtschaftliche Nutzung und saisonale Verkehrsspitzen im Blick behalten