ImmobilienbewertungMurr 2025

Murr ist eine eigenständige Kommune im Landkreis Ludwigsburg mit dicht bebautem Kern und überwiegend wohngeprägten Quartieren. Einen eigenen Bahnhof gibt es nicht; zentrale Bus-Haltestellen wie „Murr / Blattert“ und „Ortsmitte“ binden den Ort über die Linien 460, 461 sowie den Nachtbus N46 nach Marbach (N) und ins Bottwartal an. Für Alltagswege spielen kurze Bus-Zubringer zur S-Bahn eine zentrale Rolle, etwa für Pendelstrecken nach Stuttgart über den Knoten Marbach (N). Wege innerhalb des Ortes sind überwiegend kurz; typische Wohnstraßen und kleinere Quartiersplätze prägen das Bild. Bauflächen liegen in der Regel innerhalb bestehender Siedlungszusammenhänge; Neubauten fügen sich meist in kleinteilige Strukturen ein.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser; im alten Ortskern prägen traditionelle Dachformen und eine dichte Parzellenstruktur das Bild. Für Maßnahmen in diesem Bereich gelten besondere gestalterische Vorgaben der Gemeinde (örtliche Bauvorschriften „Alter Ortskern“); diese sollten vor Umbau, Anbau oder Dachaufbauten geprüft werden. Auch bei Sanierungen sind übliches Vorgehen (Energie, Schallschutz) und bauordnungsrechtliche Details zu beachten. Für die Lageprüfung empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in amtliche Hochwasser-/Starkregeninformationen des Landes. In Bestandsobjekten ist häufig eine schrittweise Modernisierung sinnvoll (Dach, Gebäudehülle, Anlagentechnik). Vor Aufstockungen oder Gauben lohnt eine frühe Abstimmung mit der Gemeinde, um Vorgaben zu Dachneigungen, Materialien oder Ansichten rechtssicher zu berücksichtigen. Für Garagen, Stellplätze und Einfriedungen gelten ebenfalls kommunale Festsetzungen, die je nach Lage im Alt- oder Neubaugebiet variieren können.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren üblich; bei kleineren Mietshäusern kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, für individuelle Objekte der Sachwert. Die Gemeindegliederung ist kleinteilig: Zu Murr gehören der Hauptort Murr und das Gehöft Sonnenhof. Zudem liegt der Ort an der Murr kurz vor der Einmündung in den Neckar – topografische Bezüge, Baualter und Bauvorschriften sollten daher im Gutachten adressiert werden. Bei Vergleichswerten sollten innerhalb Murrs Lageunterschiede zwischen Altort, jüngeren Wohngebieten und Randlagen berücksichtigt werden. Im Ertragswert empfiehlt sich eine konservative Ableitung marktüblicher Bewirtschaftungsansätze; der Sachwert sollte ortsübliche Bauweisen und Modernisierungsstand berücksichtigen. Für Wertermittlungen ist zudem zu dokumentieren, ob gestalterische Satzungen einschlägig sind oder nicht.

Checkliste für Besichtigungen: (1) Erreichbarkeit des ÖPNV: Takt und Linien an den Haltestellen „Murr / Blattert“ bzw. „Ortsmitte“; Anbindung Richtung Marbach (N) und Bottwartal.