ImmobilienbewertungObere Stadt 2025

Obere Stadt ist ein Stadtgebiet der Frankfurter Innenstadt und umfasst die Wohnbezirke 141 Wildenbruch, 142 Botanischer Garten, 143 Kleistpark und 144 Huttenviertel. Die Lage gilt als innenstadtnah, weil Obere Stadt Teil des Kernbereichs der Stadt ist und damit kurze Wege zu Verwaltung, Bildung und Versorgung bietet. Prägend sind große Grünanlagen: Der Kleistpark wurde 1953 auf Teilen des alten Stadtfriedhofs angelegt und gilt als innerstädtischer Park mit altem Baumbestand, Spielplätzen und Gedenksteinen. Ebenso gehört der Botanische Garten an der Lienaustraße dazu, der in den 1970er Jahren als Ausgleichsgrün geschaffen wurde und ein ehemaliges Ziegeleigelände in einen öffentlich zugänglichen Pflanzenschaugarten verwandelte. Im Liniennetz des Verkehrsverbunds Berlin-Brandenburg (VBB) ist die Haltestelle „Kleistpark“ als Straßenbahn- und Bushalt ausgewiesen, sodass der Bereich in das städtische ÖPNV-Netz eingebunden ist.

Für Käuferinnen und Mieter ist wichtig, dass die Bebauung rund um den Kleistpark überwiegend aus Nachkriegs- und DDR-Zeit stammt. Die Stadt nennt die Straße „Am Kleistpark“ mit Beschlussjahr 1965 and verortet sie ausdrücklich im Bereich „Zentrum, Obere Stadt“ (PLZ 15230). Das deutet auf Wohnkomplexe der 1960er/70er Jahre sowie spätere Ergänzungen am Rand des Parks hin. Solche Gebäude können konstruktiv solide sein, aber energetisch schwächer: Prüfe Dämmung, Fenster, Dach, Leitungen, Feuchteschutz im Keller und Stand der Heiztechnik. Wichtig für Vermietung: Gibt es Protokolle zu anstehenden Sanierungen, Aufzügen oder Außenanlagen? Wie werden Stellplätze, Müllplätze und gemeinschaftliche Grünflächen verwaltet? Auch Lärm- und Geruchsquellen im Hof dokumentieren. Diese Punkte wirken sich direkt auf Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiko und Instandhaltungsrücklagen aus – nicht nur auf die Optik der Wohnung.

Für die Wertermittlung in Obere Stadt werden meist Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert genutzt. Der Vergleichswert funktioniert nur, wenn die Lage sauber abgegrenzt ist. Genau hier ist die amtliche Gliederung relevant: Obere Stadt wird von der Stadt in die Wohnbezirke Wildenbruch, Botanischer Garten, Kleistpark und Huttenviertel unterteilt. Diese Einheiten unterscheiden sich in Blockstruktur, Freiflächenanteil und Nähe zu Grünräumen wie Kleistpark oder Botanischem Garten. Für Mehrfamilienhäuser mit Mieteinnahmen ist der Ertragswert üblich; für Reihen- oder Doppelhäuser kann der Sachwert dominieren. Beim Vergleichswert sollten Sie prüfen, ob ein Straßenzug eher Großwohnbauten der 1960er/70er Jahre oder dichtere Blockrandbebauung abbildet, weil das Restnutzungsdauer, Instandhaltungsstau und Leerstandsrisiko beeinflusst. Wichtig ist, Sonderfaktoren wie Denkmalschutz, Gemeinschaftseigentum und laufende Modernisierungen sauber zu dokumentieren, statt pauschal „Innenstadtlage“ anzunehmen.

• Grünqualität: Liegt das Gebäude direkt am Kleistpark oder in Sichtweite des Botanischen Gartens, beides öffentlich zugängliche Anlagen mit altem Baumbestand, Wegen und Aufenthaltsflächen?
• Erreichbarkeit: Ist die Haltestelle „Kleistpark“ der Stadtverkehrsgesellschaft Frankfurt (Oder) fußläufig erreichbar? Die Haltestelle ist im offiziellen Liniennetz des VBB als Straßenbahn- und Bushalt eingetragen
• Hauseingänge & Höfe: Macht das Treppenhaus einen gepflegten Eindruck, funktionieren Beleuchtung und Klingelanlage, sind Müll- und Fahrradbereiche sauber organisiert?
• Geräuschlage: Hör Ihnen die Ecke abends an, besonders an stärkeren Verkehrsachsen
• Nahversorgung: Dokumentiere Supermarkt, Apotheke, Arztpraxis oder Kitas zu Fußentfernung; in innenstadtnahen Quartieren wie Obere Stadt ist diese Erreichbarkeit oft ein zentrales Argument im Exposé oder Gutachten