ImmobilienbewertungSpremberg 2025

Die Stadt bildet ein Zentrum im Süden des Landkreises Spree-Neiße. Für die Anbindung ist der Bahnhof Spremberg an der Regionalbahnlinie RB65 (Cottbus–Zittau) maßgeblich; er verknüpft das Stadtgebiet mit Cottbus und der Oberlausitz und schafft alltagsrelevante Pendelbeziehungen. Wichtig für die Objektprüfung: Lagebezüge zu Bahnhof, Busbahnhof und innerstädtischen Haltepunkten beeinflussen Erreichbarkeit und Nutzbarkeit.

Im Bestand finden sich Ein- und Mehrfamilienhäuser unterschiedlichsten Baualters sowie typische Nachkriegs- und DDR-Bautypen; energetischer Zustand, Dach, Fassade, Haustechnik und Fenster sollten objektbezogen geprüft werden. Bei Umbauten oder Nutzungsänderungen sind bauordnungsrechtliche Anforderungen (Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze) sowie eventuell geltende Gestaltungsvorgaben zu beachten. Rechtskräftige Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen stellt die Stadt über ihr Geoportal bereit – eine frühe Einsicht verhindert Planungsfehler und Fehlinvestitionen. Für Bestandsobjekte empfiehlt sich zudem eine Prüfung von Leitungen, Entwässerung und eventuellen Altlastenhinweisen in den Akten; bei Anbauten sollten Abweichungen vom genehmigten Bestand ausgeschlossen werden. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der letzten Jahre in die Unterlagenprüfung.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich meist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren; bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren mit realistischen Bewirtschaftungs-ansätzen sinnvoll. Die Stadt ist kleinteilig strukturiert, weshalb Vergleichswerte eng nach Ortsteil, Straßenlage, Bebauungsplan-Festsetzungen und Modernisierungsgrad gewichtet werden sollten. Planungsrecht (z. B. Baugrenzen, GRZ/GFZ, gestalterische Festsetzungen) und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten sind in die Wertableitung einzubeziehen. Zusätzlich empfiehlt sich eine Lagebeurteilung entlang von Erreichbarkeit (RB/Bus), Durchgrünung, Erschließung und Immissionssituation, jeweils bezogen auf das konkrete Umfeld. Ergänzend kann eine Restnutzungsdauer-Beurteilung auf Basis von Baualter, Sanierungsstand und baulicher Qualität sinnvoll sein; dokumentieren Sie Annahmen transparent und nachvollziehbar. Für abweichende Nutzungen (Gewerbe, Mischnutzung) ist die Ertragsfähigkeit mit vorsichtigen Ansatzpunkten und Marktmieteindikation zu begründen, jeweils mit Bezug auf die konkrete Lage im Stadtgebiet.

Strukturiert vorgehen: