ImmobilienbewertungPottenstein 2025

Pottenstein ist eine Stadt im Landkreis Bayreuth (Oberfranken). Sie liegt in der Fränkischen Schweiz im engen Tal der Püttlach, die durch den Hauptort fließt und weiter Richtung Tüchersfeld zur Wiesent zieht. Die heutige Großgemeinde entstand durch die Gebietsreform der 1970er Jahre und umfasst über dreißig amtlich benannte Ortsteile, z. B. Tüchersfeld, Kirchenbirkig mit Weidenloh und Trägweis, Elbersberg, Kühlenfels, Hohenmirsberg, Leienfels oder Püttlach. Erreichbar ist der Ort u. a. mit der VGN-Buslinie 389 „Wiesenttal-Express“, die Pegnitz (R-Bahn 3) über Gößweinstein mit Ebermannstadt (R-Bahn 22) verbindet und in Pottenstein sowie am Fränkische-Schweiz-Museum Tüchersfeld hält.

Käufer und Mieter sehen zwei typische Bautypen: im Kern unterhalb der Burg Pottenstein enge Gassen mit dichten, oft historischen Häusern direkt am Fels; in den Außendörfern wie Elbersberg, Regenthal oder Hohenmirsberg eher freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser aus Nachkriegs- und 80er-/90er-Jahren, häufig bereits mit energetischen Nachrüstungen oder geplanter Photovoltaik. Solche Vorhaben steuert die Stadt z. B. über ein Bebauungsplanverfahren für eine Freiflächen-PV südlich von Hohenmirsberg (Begründung 2024). Wichtiges Risiko-Thema ist Wasser: Pottenstein hat 2024 das Überschwemmungsgebiet der Püttlach als konkrete Hochwassergefahr amtlich festgesetzt und Schutzregeln veröffentlicht. Wer kaufen will, prüft also zwingend die Lage zur Püttlach bzw. zu ausgewiesenen Überschwemmungsflächen und lässt sich Bebauungsplan, Altgenehmigungen und eventuelle Auflagen zeigen.

Für die Wertermittlung in Pottenstein sollte man nicht blind mit Durchschnittswerten rechnen. In touristisch stark nachgefragten Ortsteilen wie Püttlach werden Ferienwohnungen ausdrücklich genannt; dort spielt das Ertragswertdenken (Einnahmefähigkeit) eine Rolle. Gleichzeitig sind viele Gebäude echte Unikate: In Tüchersfeld kleben Fachwerkhäuser direkt an spektakulären Karstfelsen, die vom Bayerischen Landesamt für Umwelt als geowissenschaftlich wertvolles Geotop ausgewiesen sind und als Sinnbild der Fränkischen Schweiz gelten. Solche Einmaligkeit führt dazu, dass das klassische Sachwertverfahren (Substanz, Bauzustand, Grundstück) oft praxisnäher ist als reine Vergleichspreise zwischen Ortsteilen wie Kirchenbirkig, Leienfels oder Regenthal. Bei Objekten mit ausgewiesener Gästestruktur (z. B. Püttlach) kann zusätzlich ein Ertragswert-Ansatz sinnvoll sein.

Mikrolage ist hier kein Marketingwort, sondern bares Risiko- und Komfortthema. Checkliste: 1) Steht das Objekt direkt im Tal an Püttlach oder Weihersbach (Klumpertal) – dort existiert eine amtlich festgestellte Hochwassergefahr entlang der Püttlach laut Stadt und Landratsamt Bayreuth. 2) Gibt es fußläufig eine Haltestelle der VGN-Linie 389 wie „Pottenstein B470“ oder „Tüchersfeld Fränkische Schweiz-Museum“? Das ist relevant für Alltag ohne Auto und für Gästebetten. 3) Liegt das Grundstück unter Fels bzw. am Hang (Altstadt, Tüchersfeld) oder oben auf der Hochfläche (z. B. Hohenmirsberg, Leienfels)? Hangwasser, Felsabbrüche und Erreichbarkeit im Winter gehören hier in jede Due-Diligence.