ImmobilienbewertungBayreuth Gemeindefreies Gebiet 2025

Unter „Bayreuth, gemeindefreies Gebiet“ sind die nicht bewohnten Waldgemarkungen im Landkreis zusammengefasst – offiziell u. a. Bischofsgrüner Forst, Fichtelberg, Forst Neustädtlein am Forst, Glashüttener Forst, Neubauer Forst-Nord, Prüll, Veldensteiner Forst, Waidacher Forst und Warmensteinacher Forst-Nord. Der Naturraum reicht vom Fichtelgebirge bis in die Fränkische Schweiz; Teile sind als Schutzgebiete ausgewiesen, etwa das Naturwaldreservat Fichtelseemoor im Bereich der gemeindefreien Gebiete Fichtelberg und Neubauer Forst-Nord. ÖPNV-Erschließung erfolgt am Rand über den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (z. B. RB 34 und Regionalbusse laut Liniennetz Landkreis Bayreuth).

Im Fokus stehen Einzelgrundstücke, forstwirtschaftliche Flächen, Wochenendhäuser oder technische Infrastrukturen an Straßen- und Leitungstrassen. Wohnnutzungen sind selten und baurechtlich stark eingebunden; prüfen Sie daher stets planungsrechtliche Zulässigkeit (Außenbereich) sowie Zufahrtsrechte. Bestände sind überwiegend in Holzbauweise oder als einfache Massivbauten zu finden; energetische Sanierungen betreffen meist Dach, Hülle und Haustechnik. Wegen der Topografie (Hochflächen, Kerbtäler) sind Zugänglichkeit im Winter, Hangstabilität und forstliche Bewirtschaftung wesentliche Bewertungspunkte. Naturschutz- oder Bannwaldkulissen können Nutzung und Erschließung einschränken; entsprechende Festsetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Mangels dichter Bebauung dominieren Sachwert und – bei Erträgen aus Forst oder Pacht – Ertragswert; Vergleichswerte sind nur punktuell nutzbar. Die Vielzahl getrennter Gemarkungen erfordert eine flächenbezogene Betrachtung: Grenzen, Wege- und Leitungsrechte sowie Schutzgebietsstatus sind werterheblich. Bei Objekten nahe ausgewiesener Reservate (z. B. Fichtelseemoor im gemeindefreien Gebiet Fichtelberg/Neubauer Forst-Nord) ist mit Auflagen zu rechnen; Nachweise aus amtlichen Verordnungen und Kartenwerken gehören in die Unterlagen.

Für eine belastbare Einschätzung empfehlen sich vor Ort: 1) Schutzgebietsgrenzen und Wege im Naturwaldreservat „Fichtelseemoor“ entlang der B 303 zwischen Fichtelberg und den gemeindefreien Gebieten Fichtelberg bzw. Neubauer Forst-Nord abgleichen; 2) ÖPNV-Anbindung an den Rändern über das VGN-Liniennetz (RB 34/Regionalbus) und saisonale Erreichbarkeit dokumentieren.