ImmobilienbewertungSchopfloch 2025

Schopfloch ist eine Marktgemeinde im Landkreis Ansbach in Mittelfranken. Der Kernort liegt an der Romantischen Straße zwischen Feuchtwangen und Dinkelsbühl auf einem nach Westen abfallenden Hang zur Wörnitz. Zum Gemeindegebiet gehören amtlich benannte Gemeindeteile wie Dickersbronn, Lehengütingen, Waldhäuslein, Zwernberg oder Buchhof sowie einzelne Mühlenanwesen wie Pulvermühle oder Franzenmühle. Die Landschaft ist von Wiesen, Ackerflächen, kleineren Waldstücken und Bachläufen geprägt, die in die Wörnitz entwässern. Westlich der Ortslage verläuft die historische Bahnstrecke Nördlingen–Dombühl, deren Reaktivierung im Personenverkehr regional diskutiert wird. Diese kleinteilige, überwiegend ländliche Struktur prägt die Bebauung und das Alltagsbild. [Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Schopfloch_(Mittelfranken

Der Gebäudebestand reicht vom dichten historischen Ortskern rund um den Marktplatz über bäuerlich geprägte Dorfbereiche bis hin zu Einzelhöfen und ehemaligen Mühlenstandorten an kleinen Zuflüssen der Wörnitz. In den Niederungen entlang der Wörnitz, insbesondere im Bereich Buchhof südlich des Hauptorts, hat das Wasserwirtschaftsamt Ansbach ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt. Die amtliche Karte weist Bereiche aus, die bei einem Hochwasserereignis der Wörnitz überströmt werden können. Käuferinnen und Käufer sollten dort prüfen, ob bauliche Auflagen (z.B. hochwasserangepasste Nutzung von Kellern, Verzicht auf sensible Technik im Sockelbereich) gelten und ob bestehende Gebäude bereits entsprechend gesichert sind. Zusätzlich relevant: energetischer Zustand älterer Wirtschaftsgebäude, Dächer und Anbauten sowie der Brandschutz bei ehemaligen Scheunen oder Werkstattbereichen.

Für die Wertermittlung in Schopfloch werden in der Praxis die drei Standardverfahren genutzt: das Vergleichswertverfahren (für baulich ähnliche Einfamilienhäuser und Bauplätze innerhalb des geschlossenen Ortskerns), das Sachwertverfahren (freistehende Wohngebäude, Hofstellen, ehemalige landwirtschaftliche Anwesen mit Nebengebäuden) und das Ertragswertverfahren (Objekte mit klarer Einnahmenorientierung wie Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Flächen). Wegen der Mischung aus dicht bebauten Ortskernen und verstreuten Einzelanwesen ist es wichtig, die konkrete Nutzungsmöglichkeit jedes Nebengebäudes (Wohnnutzung, Lager, Werkstatt) sowie eventuelle kommunale Festsetzungen aus Bebauungsplan oder Satzung einzubeziehen. Für heterogene Ortsteile, in denen Gebäude direkt an landwirtschaftliche Flächen grenzen, kann der Bodenwert stark durch die tatsächliche Nutzbarkeit des Außenbereichs beeinflusst werden, nicht nur durch die reine Grundstücksgröße.

Die Mikrolage entscheidet in Schopfloch oft stärker über Nutzbarkeit als die reine Gebäudefläche. Erster Prüfpunkt ist die Anbindung ohne eigenes Auto: Am zentralen Halt „Schopfloch Marktplatz“ fahren laut Aushangfahrplan des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg (VGN) mehrere Regionalbuslinien, darunter die Linien 805, 813 und 814. Wer alltägliche Wege mit Bus plant, sollte prüfen, wie weit die Immobilie von diesem Halt oder von weiteren Haltestellen wie „Friedrich-Ebert-Str.“ entfernt ist und ob die Linien auch außerhalb der Schulzeiten verkehren. Zweiter Prüfpunkt ist die direkte Umgebung des Hauses: Liegt das Objekt im klassischen Ortskern mit eng stehender Bebauung, Hofeinfahrten und Mischgebiet-Charakter, oder eher in einer Randlage mit viel Freifläche und Wirtschaftsgebäuden? Solche Unterschiede wirken sich auf künftige Nutzungsspielräume (z.B. ruhiges Wohnen, Werkstatt, Tierhaltung) aus.