ImmobilienbewertungSimmertal 2025

Simmertal ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz) und Teil der Verbandsgemeinde Kirner Land. Die Ortslage liegt bei rund 190 m über Normalnull im unteren Nahetal, direkt an der Mündung des Simmerbachs (vor Ort Kellenbach) in die Nahe. Bebauung und Infrastruktur ziehen sich entlang der Hauptstraße durch das Tal. Das Gemeindegebiet reicht vom Talboden der Nahe bis in die Hänge Richtung Soonwald und spannt laut Gemeindedaten Höhenbereiche von etwa 165 m bis 432 m über Normalnull auf. Die Postanschrift wird mit der PLZ 55618 geführt; der Ort trug bis 1971 den Namen „Simmern unter Dhaun“.

Für Kauf oder Miete in Simmertal zählt zuerst der formelle Rahmen. Die Gemeinde hat rechtsverbindliche Bebauungspläne, u.a. „Kornsgarten / Kleine Acht“, „Große Acht / Herrengarten / Unter dem Kohlgarten“ und „Beiderseits des Herrenweges“. Diese Satzungen legen Baugrenzen, zulässige Nutzung und Erschließung fest und sind über das Geoportal des Landkreises Bad Kreuznach abrufbar. Wer eine Immobilie prüft, sollte klären, ob das Grundstück innerhalb eines dieser Bereiche liegt und ob Anbauten, Stellplätze oder Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig wären. Zusätzlich wichtig in der Talage am Nahe- und Simmerbachufer: Kellerabdichtung, Oberflächenentwässerung und Rückstausicherung gegen Starkregen. Dach, Fenster und Heizung geben Hinweise auf den energetischen Zustand und künftige Investitionen.

Die Wertermittlung in Simmertal stützt sich auf die üblichen drei Verfahren: Vergleichswert für standardisierte Wohnhäuser und baureife Grundstücke, Sachwert für individuelle Einfamilienhäuser, Ertragswert für vermietete Objekte. Entscheidend ist die richtige Vergleichsbasis. Simmertal ist keine eigenständige Stadt mit ausgeprägtem Zentrum, sondern eine Ortsgemeinde innerhalb der Verbandsgemeinde Kirner Land im Landkreis Bad Kreuznach. Bewertende ziehen daher oft Referenzobjekte aus räumlich ähnlichen Lagen desselben Nahetals heran, statt Durchschnittswerte aus größeren Städten zu übernehmen. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte explizit nachfragen, aus welchen Ortsteilen und Straßenzügen die Vergleichswerte stammen.

Die Mikrolage entscheidet in Simmertal unmittelbar über Alltagstauglichkeit. Prüfpunkte vor dem Notartermin: Erstens, fußläufige Erreichbarkeit von Bushaltestellen wie „Simmertal, Herrenstraße“, „Simmertal, Schule“ oder „Simmertal, Kellenbachbrücke“. Zweitens, Geländehöhe: Gebäude im tiefen Talboden nahe Nahe oder Simmerbach können bei Starkregen stärker durch aufstauendes Oberflächenwasser belastet sein als Häuser am Hang; Hanglagen bringen dafür Zufahrtsneigungen und Treppen mit. Drittens, Anfahrbarkeit für Liefer- und Rettungsfahrzeuge sowie eigene Stellflächen. Diese Faktoren prägen Nutzbarkeit und Wiederverkäuflichkeit direkt.