ImmobilienbewertungSpiesen Elversberg 2025

Spiesen-Elversberg besteht aus den Ortsteilen Spiesen und Elversberg. Zwischen Saarkohlenwald und Ruhbachtal prägen Waldsäume und Weiher die Siedlungsränder; ein lokaler Bezugspunkt ist der Galgenbergturm. Für den Anschluss per ÖPNV ist die PlusBus-/ExpressBus-Achse R6/X6 maßgeblich; sie bindet Spiesen und Elversberg direkt an Neunkirchen und St. Ingbert an .

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Nachkriegs- und spätere Verdichtungen in beiden Ortsteilen. Bei Hanglagen und Waldrandnähe lohnt der Blick auf Gebäudeentwässerung, Windwurf- und Baumerhalt. Für Objekte entlang kleiner Bäche (z. B. am Kleberbachtal) sollte die amtliche Hochwasser- und Überschwemmungskarte des Saarlandes in die Prüfung einbezogen werden; sie zeigt modellierte Gefährdungsflächen und dient als technische Grundlage für die Risikoabwägung .

Für typische Eigenheime ist der Vergleichswertansatz häufig geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich der Ertragswert an, ergänzt um einen Sachwertabgleich bei heterogenen Ausstattungen. Die kleinteilige Siedlungsstruktur der beiden Ortsteile spricht dafür, Lagemerkmale sehr fein zu gewichten (Waldrand, Siedlungsrand, Erschließungsqualität). Bei Grundstücken in der Nähe geschützter Bereiche (z. B. Kleberbachtal/Landschafts- oder Naturschutzflächen) können satzungs- oder naturschutzrechtliche Restriktionen in Bau- und Nutzungsfragen berühren; einschlägig sind die gemeindlichen Bebauungspläne und landesrechtliche Schutzverordnungen, die im jeweiligen Verfahren maßgeblich sind.

Pragmatischer Check: (1) Erreichbarkeit einer R6/X6-Haltestelle im Ortsteil (tägliche Taktung, Direktverbindung nach Neunkirchen/St. Ingbert).