ImmobilienbewertungTodendorf 2025

Todendorf ist eine Gemeinde im Kreis Stormarn mit streuiger Siedlungsstruktur. Offiziell benannt sind die Ortsteile Altenfelde, Fliegenberg, Gölm, Kalkkuhle, Mannhagen, Niekoppel, Ochsenkoppel und Rönnbaum. Landschaftlich prägen der Gölmbach im Süden sowie Moor- und Waldbereiche wie das Gölmer Moor und angrenzende Forstflächen das Bild. Die Siedlungskerne liegen entlang historischer Wegebeziehungen; viele Höfe und Wohnplätze stehen locker im Raum, was die kleinteilige Lagebewertung je Straße wichtig macht.

Der Bestand wird überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern, Nebengebäuden und großzügigen Freiflächen geprägt; in den Ortsteilen finden sich teils alte Hofstellen und Nachkriegsbauten. Bei Bestandsobjekten systematisch die Gebäudehülle, Leitungsführung (Wasser/Abwasser), Dachkonstruktion und mögliche Anbauten prüfen. Für geplante Maßnahmen sind örtliche Satzungen und Bebauungspläne maßgeblich; sie regeln z. B. Stellplätze, Einfriedungen oder Gestaltungsvorgaben. Einsicht bietet das Ortsrecht des Amtes Bargteheide-Land. Bei Streulagen sind Zufahrtsbreiten, Wendemöglichkeiten und Winterdienst realistisch einzuschätzen. In Niederungen empfiehlt sich eine Prüfung der Grundstücksentwässerung und von Dränagen; bei An- oder Umbauten frühzeitig die planungsrechtliche Zulässigkeit klären.

Für freistehende Einfamilienhäuser und individuelle Bestände ist der Sachwert das tragende Verfahren; ergänzend können Marktanpassungen über Vergleichsobjekte aus ähnlichen Ortsteilen erfolgen. Bei Reihen-/Doppelhäusern mit ausreichend homogenen Merkmalen eignet sich der Vergleichswert. Der Ertragswert kommt bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Liegenschaften zum Einsatz. Da Todendorf kleinteilige Ortsteile und Streulagen aufweist, sind Bodenwert, Erschließung (Zufahrt, Medien, Entwässerung) und planungsrechtliche Zulässigkeit je Flurstück gesondert zu verifizieren. Unterlagenlage prüfen: Bauakten, Baulasten, etwaige Satzungen und Hinweise der Bauverwaltung im Amt. Für Wertermittlungen ist die Herleitung der Bodenwerte aus amtlichen Quellen und die Plausibilisierung über tatsächliche Lagequalitäten entscheidend; Mikroaspekte wie Sichtbezüge, Belichtung und Freiflächenzuschnitt schlagen sich bei Einfamilienhäusern häufig im Marktverhalten nieder.

Pragmatische Checkliste vor Ort: (1) Grün- und Naturbezug prüfen: Wegeabschnitte Richtung Gölmer Moor und die feuchten Niederungen am Gölmbach begehen (Wegequalität, Pflegezustand, saisonale Begehbarkeit).