ImmobilienbewertungWeil Der Stadt 2025

Weil der Stadt gliedert sich in die Kernstadt und die Stadtteile Hausen, Merklingen, Münklingen und Schafhausen, die bis in die 1970er Jahre eigenständige Gemeinden waren. Die historische Altstadt mit Marktplatz, Stadtmauerresten und enger Blockstruktur bildet das städtebauliche Zentrum und weist eine dichte, kleinteilige Bebauung auf. In den Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, alte Ortskerne mit Bauernhäusern sowie kleinere Neubaugebiete am Siedlungsrand. Für die Bewertung ist wichtig zu unterscheiden, ob eine Immobilie innerhalb der Altstadt mit ihren engen Gassen, in einem der älteren Siedlungsgebiete entlang der Haupterschließungen oder in einer ruhigen Randlage der Ortsteile liegt. Ehemals eigenständige Ortslagen haben jeweils einen eigenen Marktauftritt und unterschiedliche Nachfragegruppen zwischen Pendlerhaushalten Richtung Stuttgart und stärker lokal geprägten Käuferschichten.

Der Bahnhof Weil der Stadt liegt an der württembergischen Schwarzwaldbahn und ist über die S-Bahn-Linie S6 direkt mit Stuttgart Schwabstraße verbunden. Seit 2022 ergänzt die Expresslinie S62 in den Hauptverkehrszeiten das Angebot zwischen Weil der Stadt und Zuffenhausen und überspringt einige Zwischenhalte. Damit sind fußläufige Lagen in der Kernstadt und entlang der Zuwegungen zum Bahnhof für Pendlerinnen und Pendler besonders attraktiv. Straßenseitig ist die Stadt über die Bundesstraße B295 angebunden, die als Ortsumfahrung am Siedlungskörper vorbeiführt. In den Ortsteilen werden die Wohnlagen durch regionale Buslinien erschlossen. Bei der Mikrolagebewertung sollte geprüft werden, ob Grundstücke unmittelbaren Einfluss von Durchgangsverkehr oder Bahntrasse haben oder ob sie in deutlich ruhigeren, innenliegenden Quartieren liegen. Dies wirkt sich sowohl auf Wohnqualität als auch auf übliches Miet- und Preisniveau aus.

Im Altstadtbereich von Weil der Stadt finden sich zahlreiche historische Wohn- und Geschäftshäuser, deren Baualter oft bis ins 18. und 19. Jahrhundert zurückreicht. Hier sind bei Kauf und Bewertung Themen wie Tragwerkszustand, Feuchteschutz, energetische Ertüchtigung und gegebenenfalls denkmalpflegerische Anforderungen zentral. In den Nachkriegsjahrzehnten entstanden rund um die Kernstadt und in den Ortsteilen Siedlungen mit Ein- und Zweifamilienhäusern, die energetisch häufig Nachholbedarf bei Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik aufweisen. Aktuelle Bebauungspläne, etwa für neue Wohngebiete wie Häugern Nord, steuern die Nachverdichtung und legen Nutzung, Geschossigkeit und Stellplätze fest. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen ist in Weil der Stadt meist das Vergleichswertverfahren geeignet. Bei individuell ausgestatteten Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern wird häufig ergänzend das Sachwertverfahren herangezogen, während bei reinen Mietobjekten das Ertragswertverfahren im Vordergrund steht.

Weil der Stadt liegt im Tal der Würm, die als landschaftliches Rückgrat und Naherholungsraum dient, aber zugleich Hochwasser- und Starkregengefahren mit sich bringen kann. Die Stadt informiert in einem eigenen Themenbereich zu Hochwasser- und Starkregenschutz, und für das Gebiet entlang der Gewässer stehen landesweite Hochwassergefahrenkarten zur Verfügung. Zusätzlich bietet der Daten- und Kartendienst der LUBW Informationen zu Schutzgebieten, Naturschutz- und Landschaftsschutzflächen, die für Bauvorhaben und Außenbereichslagen relevant sein können. Zur Due Diligence gehört daher die Prüfung, ob ein Grundstück innerhalb ausgwiesener Überflutungsflächen oder in Hanglagen mit Starkregenabflussrisiko liegt. Bebauungspläne und örtliche Satzungen sind bei Umbauten, Aufstockungen und Nutzungsänderungen maßgeblich zu berücksichtigen. Für die Bewertung wirken sich nachgewiesene Hochwassergefährdung und Lage in Schutzgebieten sowohl auf die Marktgängigkeit als auch auf mögliche Nutzungseinschränkungen aus und sollten im Gutachten transparent dokumentiert werden.