ImmobilienbewertungWielenbach 2025

Die Gemeinde gliedert sich in den Hauptort Wielenbach sowie die Ortsteile Wilzhofen, Haunshofen, Am Hardt und Bauerbach; hinzu kommen mehrere Weiler. Sie liegt im Pfaffenwinkel zwischen Starnberger See und Ammersee und gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau. Die Ortsteile sind teils eigenständig gewachsen, was unterschiedliche Straßenräume und Parzellierungen mit sich bringt. Das Rathaus befindet sich an der Peter-Kaufinger-Straße 11.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, Dorfhöfe und Nachkriegsbauten; Energiestandards und Ausstattungen variieren stark. Bei Sanierungen sind Dämmung, Heizungstausch und Fenstertausch typische Hebel; rechtliche Rahmen (z. B. Bebauungspläne/Satzungen der Gemeinde) sollten vorab geprüft werden. Außerdem sind Zufahrten, Stellplätze, Grenzabstände sowie eventuelle Leitungs- und Wegerechte zu klären. Für Grundstücke in Gewässernähe oder Senken empfiehlt sich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten des UmweltAtlas Bayern, um Überflutungsgefahr fachlich zu beurteilen und Maßnahmen einzuplanen.

In ruhigen Wohnlagen mit heterogenem Bestand bietet sich meist das Vergleichswertverfahren an; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, bei individuell errichteten Einfamilienhäusern der Sachwert. Kleinteilige Strukturen der Ortsteile und unterschiedliche Erschließungsqualitäten erfordern saubere Anpassungen und lokal passende Vergleichsobjekte. Für die verkehrliche Erreichbarkeit sind u. a. die MVV-RegionalBus-Linien relevant: Die Linie 953 verbindet Weilheim – Wielenbach – Wilzhofen – Pähl – Herrsching; Fahrplanunterlagen nennen Halte in Wielenbach (z. B. „Wielenbach, Rathaus“). Solche Linienbezüge beeinflussen die Lagebeurteilung bezüglich Erreichbarkeit von Schulen, Versorgung und Arbeitsorten.

• Schutzgebiete/Grünzüge: Die Hardtlandschaft mit Hardtkapelle ist als Landschafts- bzw. Naturschutzbereich ausgewiesen; Nähe zu solchen Flächen kann Wohnqualität erhöhen, setzt aber mitunter Grenzen bei Bau- oder Umnutzungsabsichten. • Ortsteilkontext: Haunshofen und Wilzhofen weisen dörfliche Strukturen mit abweichenden Baufluchten, Straßenprofilen und Erschließungen auf; dies bei Vergleichswerten, Stellplatznachweisen und Zufahrten berücksichtigen. • ÖPNV-Bezug: Prüfen Sie fußläufige Distanzen zu Haltestellen sowie Takt und Linienast, um alltagsrelevante Wege realistisch einzuschätzen.