ImmobilienbewertungWittelshofen 2025

Die Gemeinde Wittelshofen liegt am Zusammenfluss von Sulzach und Wörnitz am Hesselberg. Offiziell gehören die Ortsteile Illenschwang, Untermichelbach, Obermichelbach, Grüb und Dühren zur Gemeinde; die Verwaltungsgemeinschaft Hesselberg sitzt vor Ort.

Im Bestand dominieren Ein- und kleinere Mehrfamilienhäuser in den genannten Ortsteilen; Baujahre und energetischer Zustand variieren stark. Vor einem Erwerb sind Bauakte, Energieausweis und ggf. Denkmalschutz zu prüfen. Für Grundstücke in Tallage nahe der Gewässer empfiehlt sich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt – für Wittelshofen existieren Beiblätter zu Sulzach und Wörnitz. Diese Karten ersetzen keine individuelle Begutachtung, liefern aber einen ersten Hinweis auf potenzielle Restriktionen und Auflagen in Bauleitplanung oder Objektbetrieb.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt regelmäßig das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren in Betracht; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Die kleinteilige Struktur mit mehreren Ortsteilen erfordert eine getrennte Betrachtung von Mikrolage, Erschließung sowie dem baurechtlichen Rahmen (z. B. örtliche Satzungen/Bebauungspläne der Gemeinde). Besondere Aufmerksamkeit verdienen Grundstücke in Gewässernähe sowie Hanglagen am Hesselberg, wo Bodenaufbau, Entwässerung und Erreichbarkeit variieren können; dies sollte in die Wertermittlung (Bodenwert, Liegenschaftszinssatz-abhängige Ansätze, Außenanlagen) einfließen.

Praktisch vor Ort: (1) ÖPNV-Anbindung sichten – der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) nennt Wittelshofen als Ausgangspunkt der Hesselberg-Tour und verweist auf die Buslinie 825 mit Anschluss an die RB 62 in Wassertrüdingen; so lassen sich Taktlagen und Haltepunkte prüfen.