ImmobilienbewertungWoernitz 2025

Wörnitz besteht aus offiziell benannten Gemeindeteilen wie Wörnitz (Altort), Erzberg, Mittelstetten, Oberwörnitz, Ulrichshausen und Walkersdorf. Die kleinteilige Struktur prägt die Adress- und Liegenschaftszuordnung innerhalb der Gemeinde.

Im Bestand finden sich typisch ländliche Wohnhäuser, Höfe und Einfamilienbauten; bei Kauf oder Miete sollten Baujahr, energetischer Zustand (Dach, Fenster, Heizung) und mögliche Modernisierungen geprüft werden. Für planungsrechtliche Fragen sind die rechtskräftigen Bebauungspläne der Gemeinde maßgeblich; sie geben u. a. Nutzung, Baugrenzen und örtliche Festsetzungen vor. Ebenso empfiehlt sich ein Blick in örtliche Satzungen vor Umbauten. Ergänzend lohnt ein Blick auf Dach- und Kellerabdichtung, Leitungen, Feuchteschutz sowie Wärmedämmung, um Folgekosten realistisch einzuschätzen. Bei Nebengebäuden und Garagen sollten Abstandsflächen, Genehmigungen und Nutzungszweck dokumentiert sein; Bestandsunterlagen erleichtern spätere Maßnahmen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in der Regel das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zweckmäßig; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren herangezogen werden. Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile sollten bei der Ableitung geeigneter Vergleichsobjekte genaue Lage, Bauweise und Modernisierungsstand berücksichtigt werden. Ensembleschutz ist in der Gemeinde nicht pauschal anzunehmen; einschlägige Festsetzungen ergeben sich aus jeweiligen Bebauungsplänen oder Satzungen, die vor einer Wertermittlung zu prüfen sind. Im Gutachten sollten Bodenbeschaffenheit, mögliche An- oder Unterbauten sowie Außenanlagen nachvollziehbar berücksichtigt werden. Bei gemischt genutzten Grundstücken sind getrennte Ableitungen für Land- und Wohnnutzung zweckmäßig zu prüfen; zudem empfiehlt sich eine Fotodokumentation des Zustands, um den Stichtag eindeutig zu belegen.

Prüfen Sie die Mikrolage vor Ort systematisch: 1) ÖPNV-Anschluss an benannten Haltestellen wie „Oberwörnitz, Wörnitz“ (VGN-Bus). 2) Nähe zu benannten Ortsteilen für Alltagswege (z. B. Wörnitz-Altort oder Erzberg) und die Erreichbarkeit kommunaler Angebote.