Ratgeber Grundstücksbewertung

Grundstücksbewertung: Bodenrichtwerte, Verkehrswert und rechtliche Grundlagen

Wie Gutachterausschüsse nach BauGB und ImmoWertV den Bodenwert ermitteln, welche Faktoren den Grundstückspreis bestimmen und worauf Sie bei Kauf, Verkauf oder steuerlicher Bewertung achten müssen.

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Rechtliche Grundlagen: BauGB und ImmoWertV

Die Grundstücksbewertung in Deutschland ist kein freies Schätzverfahren, sondern folgt einem klar definierten Rechtsrahmen. Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet die zentrale Rechtsgrundlage. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks zu erzielen wäre. Dieser Wertbegriff ist verbindlich für Gutachten, steuerliche Bewertungen und gerichtliche Verfahren.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), zuletzt grundlegend novelliert im Jahr 2021, konkretisiert die Bewertungsverfahren. Für unbebaute Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV) das vorrangige Verfahren. Dabei werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (§ 195 BauGB) herangezogen und um Abweichungen in Lage, Beschaffenheit und Nutzbarkeit bereinigt.

Ergänzend stellt der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB einen wesentlichen Orientierungswert dar. Er ist jedoch kein Verkehrswert, sondern ein durchschnittlicher Lagewert, der Abweichungen des konkreten Grundstücks vom Referenzgrundstück der Bodenrichtwertzone nicht berücksichtigt. Für die Grundstücksbewertung bildet er dennoch die wichtigste Ausgangsbasis, von der aus individuelle Zu- und Abschläge vorgenommen werden.

Bodenrichtwerte: Wie sie ermittelt werden und wo Sie sie finden

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB abgeleitet. Die Ausschüsse werten sämtliche notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge eines Gebiets aus, bereinigen die Preise um untypische Einflüsse und leiten daraus Durchschnittswerte für definierte Bodenrichtwertzonen ab. Die Aktualisierung erfolgt mindestens alle zwei Jahre, in Ballungsräumen häufig jährlich.

BORIS – Bodenrichtwertinformationssystem

Das Online-Portal BORIS.de und die länderspezifischen BORIS-Portale ermöglichen den kostenfreien oder kostengünstigen Zugriff auf Bodenrichtwerte. Über eine interaktive Karte können Sie zonengenau den Richtwert für nahezu jedes Grundstück in Deutschland abrufen. Der Detailgrad variiert je nach Bundesland: Einige Portale zeigen zusätzlich die Referenzgrundstückseigenschaften (z. B. GFZ, Grundstückstiefe, Erschließungszustand) der jeweiligen Zone.

Gutachterausschuss nach §§ 192-199 BauGB

Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, weisungsfreie Kollegialgremien, die bei den Kommunen oder Kreisen angesiedelt sind. Sie führen die Kaufpreissammlung, erstellen Bodenrichtwertkarten und veröffentlichen den Grundstücksmarktbericht. Auf Antrag erstellen sie auch individuelle Verkehrswertgutachten. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft ist gegen eine geringe Gebühr (meist 20-50 Euro) erhältlich.

Datenbasierte Online-Bewertung

Bewertungsplattformen wie ImmoWertSofort kombinieren aktuelle Bodenrichtwerte mit Vergleichstransaktionen, Angebotsdaten und regionalen Marktindikatoren. Der Vorteil gegenüber dem reinen Bodenrichtwert: Individuelle Grundstücksmerkmale und die aktuelle Marktdynamik fließen in die Wertermittlung ein, sodass die Einschätzung näher am tatsächlichen Marktwert liegt als der statische Richtwert allein.

Die sechs entscheidenden Wertfaktoren bei der Grundstücksbewertung

Diese Merkmale bestimmen, ob Ihr Grundstückswert über oder unter dem Bodenrichtwert liegt

Lage

Die Lage bleibt der dominierende Wertfaktor. In der Wertermittlung wird zwischen Makrolage (Region, Stadt, Teilmarkt) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung, Immissionsbelastung) unterschieden. Ein Grundstück in einer Münchner Innenstadtlage erreicht Bodenrichtwerte von über 3.000 Euro/m², während vergleichbare Flächen in strukturschwachen ländlichen Regionen bei 20-50 Euro/m² liegen. Auch innerhalb einer Gemeinde bewirken Mikrolagefaktoren wie ÖPNV-Anbindung, Schulnähe und Lärmbelastung Preisunterschiede von 20 bis 40 Prozent. Der Marktpreis spiegelt diese Differenzen unmittelbar wider.

Bebauungsplan (B-Plan)

Der Bebauungsplan nach § 8 BauGB legt rechtsverbindlich fest, was auf einem Grundstück zulässig ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert die Gebietstypen: reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI) oder Gewerbegebiet (GE). Entscheidend für den Bodenwert sind die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ), denn sie bestimmen die maximal realisierbare Geschossfläche. Ein Grundstück mit GFZ 1,2 lässt die dreifache Nutzfläche gegenüber GFZ 0,4 zu und ist entsprechend wertvoller.

Erschließung

Nach § 30 Abs. 1 BauGB setzt die Bebaubarkeit eine gesicherte Erschließung voraus. Dazu zählen Verkehrsanbindung, Trinkwasserversorgung, Abwasser- und Regenwasserableitung, Stromversorgung und Telekommunikation. Voll erschlossene Grundstücke sind sofort bebaubar. Bei fehlender Erschließung sind die voraussichtlichen Herstellungskosten als wertmindernder Faktor abzuziehen. Die Erschließungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz können je nach Lage und Infrastrukturbedarf zwischen 10.000 und 65.000 Euro betragen.

Grundstücksform & Zuschnitt

Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) des Bundes benennt Grundstückstiefe und -breite als wertrelevante Umrechnungskoeffizienten. Ein rechteckiges, ebenes Grundstück mit einem Breite-Tiefe-Verhältnis um 1:2 gilt als optimal bebaubar. Schmale Pfeifenstielgrundstücke, Dreiecksformen oder starke Hanglagen erfordern Abschläge von 10 bis 30 Prozent, weil sie die Bebauungsmöglichkeiten einschränken oder die Baukosten erhöhen. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen für ihre Zonen häufig spezifische Umrechnungskoeffizienten.

Bodenbeschaffenheit & Altlasten

Die Tragfähigkeit des Baugrunds bestimmt die Gründungskosten. Hoher Grundwasserstand, felsiger Untergrund oder bindige Böden verteuern den Bau und mindern den Grundstückswert. Besonders kritisch sind Altlasten im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG): Kontaminationen aus früherer gewerblicher oder industrieller Nutzung können Sanierungs- und Entsorgungskosten von mehreren zehntausend Euro verursachen. Ein Baugrundgutachten (ca. 1.000-3.000 Euro) und eine Altlastenauskunft beim Umweltamt schaffen hier Klarheit vor dem Kauf.

Größe & Nutzungspotenzial

Der Quadratmeterpreis sinkt in der Regel mit zunehmender Grundstücksfläche (degressiver Flächeneffekt). Entscheidend ist jedoch das baurechtlich zulässige Nutzungspotenzial. Ein 800-m²-Grundstück, auf dem laut B-Plan ein Mehrfamilienhaus mit GFZ 1,2 errichtet werden kann, generiert bis zu 960 m² Geschossfläche. Dasselbe Grundstück mit GFZ 0,4 ermöglicht nur 320 m². Der Bodenwertanteil pro realisierbarem Quadratmeter Geschossfläche ist die aussagekräftigere Vergleichsgröße als der reine Quadratmeterpreis der Grundstücksfläche.

Entwicklungszustände nach ImmoWertV: Vom Ackerland zum Bauland

Die ImmoWertV unterscheidet in § 5 vier Entwicklungszustände, die den Bodenwert maßgeblich bestimmen. Die Einstufung hängt davon ab, wie weit ein Grundstück auf dem Weg zur Bebaubarkeit fortgeschritten ist. Die Preisunterschiede zwischen den Stufen sind erheblich:

Baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV)

Grundstücke, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Sie liegen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB oder im zusammenhängend bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB und sind erschlossen. Baureifes Land erzielt die höchsten Bodenpreise, weil eine sofortige Bebauung ohne weitere Genehmigungshürden möglich ist.

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV)

Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder bei denen die Erschließung erst hergestellt werden muss. Typischerweise liegt der Preis 20 bis 40 Prozent unter dem vergleichbaren Baulandpreis. Der Abschlag reflektiert die verbleibenden Erschließungskosten und das Planungsrisiko.

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV)

Flächen, bei denen nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist. Der Zeitpunkt der Baureifmachung ist jedoch ungewiss. Die Preise liegen bei 10 bis 30 Prozent des vergleichbaren Baulandpreises. Der Erwerber spekuliert hier auf die künftige Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Gemeinde.

Flächen der Land- und Forstwirtschaft (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV)

Ackerland, Grünland und Waldflächen ohne Baurecht im Außenbereich nach § 35 BauGB. Diese Grundstücke erzielen nur einen Bruchteil der Baulandpreise. Der durchschnittliche Ackerbodenpreis in Deutschland lag 2024 bei rund 3-8 Euro/m² in strukturschwachen Regionen und bis zu 15-25 Euro/m² in Ballungsrandlagen, während vergleichbares baureifes Land mehrere hundert Euro pro Quadratmeter kostet.

Rechenbeispiel nach Entwicklungszustand:

Ein 600-m²-Grundstück in einer mittelgroßen Stadt mit Bodenrichtwert 200 Euro/m² als baureifes Land: Bodenwert 120.000 Euro. Dasselbe Grundstück als Rohbauland (ca. 130 Euro/m²): 78.000 Euro. Als Bauerwartungsland (ca. 40 Euro/m²): 24.000 Euro. Als landwirtschaftliche Fläche (ca. 5 Euro/m²): 3.000 Euro. Der Entwicklungszustand allein erzeugt hier eine Wertspanne von Faktor 40.

Der Bebauungsplan als Werttreiber: GFZ, GRZ und Gebietstyp

Der Bebauungsplan (B-Plan) nach § 8 BauGB ist das zentrale Dokument für die Grundstücksbewertung. Er wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen und bestimmt rechtsverbindlich Art und Maß der baulichen Nutzung. Die Festsetzungen wirken sich unmittelbar auf den Bodenwert aus, denn sie definieren das maximale Nutzungspotenzial eines Grundstücks:

Geschossflächenzahl (GFZ) nach § 20 BauNVO

Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist der zentrale Wertindikator, weil sie die maximal realisierbare Nutzfläche bestimmt. Beispiel: Bei einem 600-m²-Grundstück erlaubt eine GFZ von 1,2 insgesamt 720 m² Geschossfläche (z. B. für ein Mehrfamilienhaus), während GFZ 0,4 nur 240 m² zulässt (typisch für Einfamilienhausbebauung). Der Bodenwert steigt nahezu proportional mit der GFZ, da mehr vermietbare oder verkaufbare Fläche entsteht.

Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO

Die GRZ bestimmt den maximal überbaubaren Anteil der Grundstücksfläche. Eine GRZ von 0,3 erlaubt die Überbauung von 30 Prozent der Fläche. Die GRZ begrenzt indirekt auch die GFZ-Ausnutzung: Bei niedriger GRZ kann die zulässige Geschossfläche nur durch Mehrgeschossigkeit erreicht werden. Zusammen mit Festsetzungen zur Bauweise (offen oder geschlossen) und zur maximalen Gebäudehöhe ergeben GRZ und GFZ den realen Bebauungsspielraum.

Art der baulichen Nutzung nach §§ 2-11 BauNVO

Die Gebietsart definiert, welche Nutzungen zulässig sind. Im reinen Wohngebiet (WR) sind ausschließlich Wohngebäude erlaubt. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind ergänzend nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Mischgebiete (MI) erlauben Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt. In guten städtischen Lagen erzielen WA-Gebiete die höchsten Bodenpreise. MI-Gebiete können durch die gewerbliche Nutzungsmöglichkeit für Investoren attraktiver sein, während Wohnnutzer häufig die Ruhe eines WR vorziehen.

Vor jedem Grundstückskauf oder jeder Bewertung ist die Einsicht in den geltenden Bebauungsplan bei der Baubehörde der Gemeinde unverzichtbar. B-Plan-Änderungen, Aufhebungen oder Neuaufstellungen verändern den Bodenwert unter Umständen massiv. Erfahren Sie mehr über die Bewertungsmethoden, die bei der professionellen Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV zum Einsatz kommen.

Infrastruktur, Altlasten und Entwicklungspotenzial

Neben den klassischen Bewertungsparametern spielen Infrastrukturentwicklung, Umweltfaktoren und das Nachverdichtungspotenzial eine zunehmend wichtige Rolle bei der Grundstücksbewertung. Professionelle Gutachter bewerten diese Aspekte als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) nach § 8 ImmoWertV.

Verkehrsanbindung

Die Erreichbarkeit über Straße und ÖPNV ist ein zentraler Lagemerkmal. Geplante Infrastrukturprojekte wie neue S-Bahn-Linien, Tramtrassen oder Autobahnauffahrten können den Bodenwert bereits im Vorfeld der Fertigstellung um 10 bis 25 Prozent steigern. Ein Blick in den Flächennutzungsplan und den Nahverkehrsplan der Region lohnt sich.

Soziale Infrastruktur

Schulen, Kindertagesstätten, Einkaufsversorgung, medizinische Einrichtungen und Freizeitangebote in fußläufiger Entfernung steigern die Standortqualität messbar. In Wohngebieten achten insbesondere Familien auf diese Faktoren, was die Nachfrage und damit den Bodenwert erhöht.

Altlasten & Baulasten

Altlastenverdacht oder nachgewiesene Kontaminationen nach BBodSchG können den Grundstückswert drastisch mindern. Die Sanierungskosten sind als wertmindernder Faktor abzuziehen. Auch öffentlich-rechtliche Baulasten (z. B. Abstandsflächen, Stellplatzverpflichtungen, Leitungsrechte) schränken die Bebaubarkeit ein und sind im Baulastenverzeichnis der Gemeinde einzusehen.

Nachverdichtungspotenzial

Große Grundstücke in nachgefragten Lagen bieten unter Umständen die Möglichkeit zur Teilung nach § 19 BauGB und zusätzlichen Bebauung. Dieses Nachverdichtungspotenzial kann den Bodenwert erheblich steigern, setzt aber eine sorgfältige Prüfung von B-Plan-Festsetzungen, Mindestgrundstücksgrößen und Erschließungsmöglichkeiten voraus.

Diese zukunftsgerichteten Aspekte und Risikofaktoren sind bei der Grundstücksbewertung nicht zu unterschätzen. Sie erklären, warum der tatsächliche Marktpreis einer Immobilie oder eines Grundstücks erheblich vom Bodenrichtwert abweichen kann.

Rechtlicher Hinweis: Die Online-Bewertung von ImmoWertSofort liefert eine unverbindliche Werteinschätzung auf Basis aktueller Marktdaten. Sie stellt kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB dar und ersetzt nicht die Begutachtung durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Für rechtsverbindliche Anlässe (Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Beleihungswertermittlung) ist ein förmliches Gutachten erforderlich. Preisspannen und prozentuale Angaben dienen als allgemeine Richtwerte und können regional und einzelfallbezogen abweichen.

Häufige Fragen zur Grundstücksbewertung

Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Bodenrichtwerten, Verkehrswert und Bewertungsverfahren

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB ermittelt und sind in vielen Bundesländern über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS kostenfrei abrufbar. Alternativ erteilt der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde oder Stadt auf Antrag eine schriftliche Auskunft, in der Regel gegen eine geringe Verwaltungsgebühr. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Bodenrichtwertzone und bezieht sich auf ein Referenzgrundstück mit definierten Eigenschaften. Er ist kein individueller Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB.

Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ist ein aus der Kaufpreissammlung abgeleiteter Durchschnittswert pro Quadratmeter für eine bestimmte Zone, bezogen auf ein fiktives Referenzgrundstück. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) hingegen ist der individuelle Marktwert eines konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale wie Zuschnitt, Erschließung, Altlasten und Bebaubarkeit. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt nach den normierten Verfahren der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Der Verkehrswert kann erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.

Der Bebauungsplan (B-Plan) nach § 8 BauGB legt rechtsverbindlich fest, was auf einem Grundstück errichtet werden darf. Er bestimmt die Art der baulichen Nutzung (z. B. WR, WA, MI, GE nach BauNVO), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ), Bauhöhen und die Bauweise. Diese Festsetzungen wirken sich direkt auf das Nutzungspotenzial und damit auf den Bodenwert aus. Ein Grundstück im allgemeinen Wohngebiet mit GFZ 1,2 ist pro Quadratmeter deutlich wertvoller als ein vergleichbares Grundstück mit GFZ 0,4, weil mehr Geschossfläche realisierbar ist. Auch B-Plan-Änderungen der Gemeinde können den Wert erheblich verschieben.

Erschließung bezeichnet den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur: Verkehrsflächen, Trinkwasser, Schmutz- und Regenwasserableitung, Stromversorgung sowie Telekommunikation. Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist die gesicherte Erschließung Voraussetzung für die Bebaubarkeit. Ein voll erschlossenes Grundstück ist sofort bebaubar und erzielt höhere Preise. Die Erschließungskosten können je nach Umfang und Lage zwischen 10.000 und 65.000 Euro betragen. Bei nicht oder nur teilweise erschlossenen Grundstücken sind entsprechende Abschläge auf den Bodenwert vorzunehmen, da der Erwerber diese Kosten noch tragen muss.

Eine Online-Bewertung liefert eine fundierte Ersteinschätzung auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, Vergleichstransaktionen und Marktdaten. Bei ImmoWertSofort erhalten Sie einen datenbasierten PDF-Report für 9,90 Euro. Beachten Sie: Online-Bewertungen können besondere Grundstückseigenschaften wie Altlasten, Hanglagen, Baulasten oder Denkmalschutzauflagen nur eingeschränkt abbilden. Für rechtsverbindliche Anlässe wie gerichtliche Auseinandersetzungen, Erbschaftssteuerermittlung oder Beleihungswertfeststellung ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen zertifizierten Sachverständigen erforderlich.

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Verantwortlich / Autor: Andreas Wehrmann