Grundsteuerreform 2025: Was die neue Grundsteuer für Ihren Immobilienwert bedeutet
Rund 36 Millionen Grundstücke wurden neu bewertet, die Hebesätze vieler Gemeinden haben sich drastisch verändert. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung, die Ländermodelle und was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
- Neue Berechnung seit 2025: Die alten Einheitswerte (1964/1935) sind abgeschafft. Neuer Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰) × Hebesatz = Jahresgrundsteuer.
- 16 Länder, 7 Modelle: 9 Bundesländer nutzen das Bundesmodell, 2 ein modifiziertes Bundesmodell, 5 eigene Modelle (Bayern, BaWü, Hamburg, Hessen, Niedersachsen).
- Hebesätze teils drastisch verändert: Berlin senkte von 810 auf 470 %, Hamburg stieg auf 975 %. Die Auswirkung ist standortabhängig.
- Wertrelevant: Höhere Grundsteuer reduziert den Ertragswert bei Renditeobjekten und erhöht die laufenden Kosten für Eigenheimkäufer.
Warum die Reform nötig war
Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer-Bewertung für verfassungswidrig (Az. 1 BvL 11/14 u. a.). Der Grund: Die Einheitswerte von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) führten zu immer größeren Wertverzerrungen zwischen Grundstücken und verstießen damit gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG).
Ein Beispiel: Ein Grundstück in München-Schwabing hatte 1964 möglicherweise einen ähnlichen Einheitswert wie ein vergleichbares Grundstück in einer Kleinstadt – obwohl der reale Marktwert 2024 um den Faktor 10 auseinanderlag. Diese Verzerrung war nicht mehr tragbar.
Der Gesetzgeber hatte bis Ende 2019 Zeit für ein neues Gesetz. Die Übergangsfrist lief bis zum 31. Dezember 2024. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer – für rund 36 Millionen Grundstücke (Finanztip) in Deutschland. Die Kommunen nehmen jährlich über 15 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B ein (Destatis/smartsteuer).
So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die Formel (Bundesmodell)
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Grundsteuerwert
Vom Finanzamt auf Basis von Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und statistischer Nettokaltmiete ermittelt. Stichtag: 01.01.2022.
Steuermesszahl
Wohngrundstücke: 0,31 ‰. Gewerbegrundstücke: 0,34 ‰ ( § 15 GrStG).
Hebesatz
Von der Gemeinde festgelegt. Variiert von unter 200 % (ländlich) bis 975 % (Hamburg) oder sogar 8.000 % (Grundsteuer C).
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Berlin
| Grundsteuerwert (Finanzamt) | 200.000 € |
| Steuermesszahl (Wohngrundstück) | 0,00031 (0,31 ‰) |
| Grundsteuermessbetrag | 62,00 € |
| Hebesatz Berlin 2025 | 470 % |
| Jahresgrundsteuer | 291,40 € |
Quelle: Finanztip. Hebesatz Berlin 2025 (gesenkt von 810 % auf 470 % zur Aufkommensneutralität).
Ermäßigungen im Bundesmodell
- Sozialer Wohnungsbau (Genossenschaften, gemeinnützige Wohnungsunternehmen): −25 % auf die Steuermesszahl
- Baudenkmäler: −10 % auf die Steuermesszahl
16 Bundesländer, 7 verschiedene Modelle
Die Öffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) erlaubt den Ländern eigene Bewertungsmodelle.
| Modell | Bundesländer | Bewertungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Ertragswertverfahren: Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr |
| Bundesmodell (modifiziert) | Sachsen, Saarland | Wie Bundesmodell, aber mit angepassten Steuermesszahlen zum Schutz von Wohneigentümern |
| Flächenmodell | Bayern | Rein flächenbasiert, wertunabhängig. Grundstück: 0,04 €/m², Gebäude: 0,50 €/m². Verhindert automatische Erhöhungen bei steigenden Immobilienpreisen. |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Gebäude spielen keine Rolle. |
| Wohnlagemodell | Hamburg | Fläche × Äquivalenzfaktor, angepasst nach Wohnlage (gut, normal, einfach). |
| Flächen-Lage-Modell | Hessen, Niedersachsen | Kombination aus Fläche und Lagefaktor. Teurer als reines Flächenmodell in guten Lagen. |
Warum das für den Immobilienwert relevant ist: Im Bundesmodell fließt der Bodenrichtwert direkt in die Bewertung ein. Steigt der Bodenrichtwert, steigt auch der Grundsteuerwert – und damit potenziell die Grundsteuer. In Bayern dagegen ist die Grundsteuer völlig unabhängig vom Immobilienpreis. Das kann bei Kaufentscheidungen über Bundeslandgrenzen hinweg ein relevanter Faktor sein.
Hebesätze 2025: Große Unterschiede zwischen Städten
Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze für 2025 angepasst – teils drastisch nach oben, teils nach unten
| Stadt | Hebesatz 2025 | Veränderung | Modell |
|---|---|---|---|
| Berlin | 470 % | ↓ von 810 % | Bundesmodell |
| Hamburg | 975 % | ↑ von 540 % | Wohnlagemodell |
| München | 824 % | Angepasst | Flächenmodell (BY) |
| Bremen | 755 % | ↑ von 695 % | Bundesmodell |
| Bremerhaven | 896 % | ↑ von 645 % | Bundesmodell |
| Köln | 515 % | – | Bundesmodell |
| Frankfurt a.M. | 500 % | – | Flächen-Lage (HE) |
| Hamburg (Grundsteuer C) | 8.000 % | Unbebautes Bauland | Wohnlagemodell |
Quellen: Finanztip, grundsteuer-ratgeber.de. Stand: Anfang 2025. Einzelne Städte können Hebesätze unterjährig anpassen.
Wie die Grundsteuer den Immobilienwert beeinflusst
Renditeobjekte (Ertragswertverfahren)
Bei vermieteten Immobilien wird der Wert über das Ertragswertverfahren ermittelt. Die Grundsteuer ist eine nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten-Position im Reinertrag – sofern sie nicht auf den Mieter umgelegt wird. Eine höhere Grundsteuer senkt den Reinertrag und damit den kapitalisierten Ertragswert.
Eigenheime (Total Cost of Ownership)
Für Eigenheimkäufer ist die Grundsteuer ein fixer Bestandteil der laufenden Kosten neben Versicherung, Instandhaltung und ggf. Kreditrate. Käufer, die einen maximalen monatlichen Betrag für Wohnen einplanen, haben bei höherer Grundsteuer weniger Spielraum für den Kaufpreis.
In Gemeinden mit extrem hohen Hebesätzen (z. B. Hamburg: 975 %) kann die jährliche Grundsteuer für ein durchschnittliches Einfamilienhaus einen spürbaren Betrag erreichen – und damit die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer beeinflussen.
Umverteilung, nicht Erhöhung
Die Reform wurde als aufkommensneutral konzipiert: Die Kommunen sollen insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. Aber für einzelne Immobilien kann die Belastung deutlich steigen oder sinken. Typische Gewinner: ländliche Einfamilienhäuser in Regionen mit niedrigem Bodenrichtwert. Typische Verlierer: Städtische Eigentumswohnungen in Top-Lagen, wo die Bodenrichtwerte seit 1964 am stärksten gestiegen sind.
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Grundsteuer C: Höhere Steuern auf unbebautes Bauland
Neben den bekannten Kategorien A (land- und forstwirtschaftlich) und B (bebaute/bebaubare Grundstücke) gibt es seit 2025 die neue Grundsteuer C. Sie ermöglicht Gemeinden, einen separaten, deutlich höheren Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
Hamburg: 8.000 % Hebesatz für Grundsteuer C
Laut Finanztip hat Hamburg den Grundsteuer-C-Hebesatz auf 8.000 % festgelegt – mehr als achtmal so hoch wie der reguläre Hebesatz von 975 %. Ziel: Eigentümer sollen unbebaute Grundstücke zügig bebauen statt auf steigende Bodenpreise zu spekulieren.
Für Grundstückseigentümer kann die Grundsteuer C erhebliche Auswirkungen auf den Haltewert unbebauter Grundstücke haben. Wenn die jährliche Steuerbelastung die erwartete Wertsteigerung übersteigt, wird ein Verkauf oder eine Bebauung wirtschaftlich zwingend.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid: Wann lohnt es sich?
Wenn Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid für falsch halten, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen (§ 355 AO). Es gibt zwei Kategorien von Gründen:
Sachliche Fehler (gute Erfolgsaussichten)
- • Falsche Wohnfläche im Bescheid
- • Falscher Bodenrichtwert (falsche Zone zugeordnet)
- • Falsche Grundstücksart (z. B. Zweifamilienhaus statt Einfamilienhaus)
- • Falsches Baujahr oder falsche Gebäudemerkmale
Verfassungsrechtlich (schwierig nach BFH-Urteil)
Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt. Kläger haben Verfassungsbeschwerde zum BVerfG angekündigt – das Verfahren ist offen.
Tipp: Sie können ein ruhendes Verfahren beantragen, um die BVerfG-Entscheidung abzuwarten, ohne Ihre Einspruchsfrist zu verlieren.
Checkliste: Bescheid prüfen
Quellen und rechtliche Grundlagen
BVerfG-Urteil 10.04.2018: Az. 1 BvL 11/14 u. a. – Erklärung der Einheitswerte für verfassungswidrig. Pressemitteilung BVerfG
GrStG § 15 – Steuermesszahl: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für Gewerbegrundstücke. gesetze-im-internet.de
Ländermodelle & 36 Mio. Grundstücke: Finanztip: Grundsteuer und grundsteuerreform.de
Bayern Flächenmodell: grundsteuer.bayern.de – Grundstück: 0,04 €/m², Gebäude: 0,50 €/m².
Hebesätze 2025: Finanztip (Hamburg 975 %, Berlin 470 %, Grundsteuer C 8.000 %) und grundsteuer-ratgeber.de.
Aufkommen: Grundsteuer B ca. 15 Mrd. € jährlich (2022/2023). smartsteuer.de (Destatis-Daten)
Häufige Fragen zur Grundsteuerreform
Berechnung, Ländermodelle, Einspruch und Auswirkung auf den Immobilienwert
Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,31 ‰ (§ 15 GrStG). Den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Beispiel Berlin: 200.000 € Grundsteuerwert × 0,00031 × 4,70 (Hebesatz 470 %) = 291,40 € pro Jahr.
Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt (1 BvL 11/14 u. a.). Grund: Die Einheitswerte von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) führten zu immer größeren Wertverzerrungen und verstießen gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG). Der Gesetzgeber hatte bis Ende 2019 Zeit für ein neues Gesetz, die Übergangsfrist lief bis 31.12.2024.
Neun Bundesländer nutzen das unveränderte Bundesmodell: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Sachsen und Saarland nutzen ein modifiziertes Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen. Fünf Länder haben eigene Modelle: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen und Niedersachsen (jeweils Flächen-Lage-Modell).
Ja, indirekt. Höhere laufende Kosten durch Grundsteuer reduzieren bei Renditeobjekten den Reinertrag und damit den Ertragswert. Für Käufer von Eigenheimen erhöhen sich die Gesamtkosten des Eigentums (Total Cost of Ownership). In Gemeinden mit sehr hohen Hebesätzen (z. B. Hamburg 975 %) kann die Grundsteuer spürbar ins Gewicht fallen – und damit die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer beeinflussen.
Ja. Sie haben einen Monat ab Zugang des Bescheids Zeit für einen Einspruch beim zuständigen Finanzamt (§ 355 AO). Typische Gründe: falsche Wohnfläche, falscher Bodenrichtwert, falsche Grundstücksart oder falsches Baujahr. Verfassungsrechtliche Einwände (gegen das Bundesmodell insgesamt) haben nach dem BFH-Urteil vom Dezember 2025 vor dem Finanzgericht kaum Aussicht auf Erfolg – die Kläger haben jedoch Verfassungsbeschwerde zum BVerfG angekündigt.
Ja. Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Allerdings erhöht eine höhere Grundsteuer die Warmmiete und kann die Wettbewerbsfähigkeit der Wohnung am Mietmarkt beeinflussen.
Die Grundsteuer C ermöglicht Gemeinden, einen separaten, höheren Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke zu erheben. Ziel: Baulandhortung soll teurer werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. Hamburg hat den Grundsteuer-C-Hebesatz auf 8.000 % festgelegt – mehr als achtmal so hoch wie der reguläre Hebesatz. Nicht alle Gemeinden nutzen diese Option.
Die nächste Hauptfeststellung ist für 2029 vorgesehen. Die aktuelle Bewertung basiert auf dem Stichtag 1. Januar 2022. Künftig soll alle sieben Jahre neu bewertet werden (2022 → 2029 → 2036). Zwischen den Hauptfeststellungen können Fortschreibungen bei wesentlichen Änderungen (z. B. Anbau, Abriss, Nutzungsänderung) erfolgen.
Weiterführende Ratgeber und Informationen
Energieausweis & Immobilienwert
Wie die Effizienzklasse den Verkaufspreis beeinflusst – GEG-Fristen, Sanierungspflicht und Handlungsoptionen.
Artikel lesenRatgeber Hausbewertung
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Verantwortlich / Autor: Andreas Wehrmann · Aktualisiert: 17.03.2026