Haus bei Scheidung: Was passiert mit der Immobilie – und was ist sie wert?

Die Formel lautet: Zugewinn = Endvermögen minus Anfangsvermögen (§ 1373 BGB). Der Partner mit dem höheren Zugewinn zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz als Ausgleich (§ 1378 BGB). Beispiel: Partner A hat 350.000 € Zugewinn, Partner B 100.000 €. Der Überschuss beträgt 250.000 €, die Ausgleichsforderung 125.000 €. Der Verkehrswert der Immobilie abzüglich Restschuld fließt in das Endvermögen ein.

Nein. Der Verkauf ist nur eine von fünf Optionen. Alternativen sind die Auszahlung (ein Partner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus), die Übertragung auf gemeinsame Kinder, die Realteilung in getrennte Wohneinheiten oder – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht (ZVG §§ 180–185).

Nein, solange die Ehe formal noch besteht. Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Wichtig: Diese Befreiung entfällt nach Rechtskraft der Scheidung. Deshalb sollte die Eigentumsübertragung während des laufenden Scheidungsverfahrens erfolgen – das spart je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Immobilienwerts.

In der Regel nicht, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. Nach § 23 EStG sind Immobilien steuerfrei, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. War die Immobilie vermietet, gilt die 10-Jahres-Frist: Wurde sie vor mehr als 10 Jahren erworben, fällt keine Spekulationssteuer an.

Ein Kurzgutachten zur Orientierung kostet 500 bis 1.500 €, ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB für das Familiengericht 1.500 bis 3.000 € oder mehr. Für eine außergerichtliche Einigung reicht oft eine günstigere Online-Wertermittlung als Ausgangspunkt – unser PDF-Report liefert eine datenbasierte Marktwerteinschätzung für 9,90 €.

Beide Kreditnehmer haften weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank – unabhängig von der Scheidung. Wenn ein Partner die Immobilie übernimmt, muss die Bank den anderen aus der Mithaft entlassen (Entlassung aus der Mithaft). Dafür prüft die Bank die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers. Bei einem Kreditwechsel kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – nach 10 Jahren besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen – ohne Zustimmung des anderen (ZVG § 181). Das Gericht kann die Versteigerung für bis zu 6 Monate aussetzen, bei Kindern im Haushalt auch mehrfach – maximal aber 5 Jahre (ZVG § 180). Der Erlös liegt typischerweise 20 bis 40 % unter dem Marktwert. Deshalb ist die Teilungsversteigerung immer die schlechteste wirtschaftliche Lösung.