ImmobilienbewertungAurachtal 2025

Aurachtal liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt und setzt sich aus den Gemeindeteilen Dörflas, Falkendorf, Hessenmühle, Lenkershof, Lenzenmühle, Münchaurach, Nankenhof, Neundorf und Unterreichenbach zusammen. Das Rathaus befindet sich im Ortsteil Münchaurach. ÖPNV-seitig ist die Gemeinde in das VGN-Netz eingebunden; benannte Haltestellen finden sich u. a. in Unterreichenbach. Die Ortsteile liegen im Talraum der Mittleren Aurach; Falkendorf und Münchaurach bilden ein zusammenhängendes Siedlungsband, während Neundorf und Unterreichenbach ländlicher geprägt sind. Die Gemeindeverwaltung ist an der Lange Straße in Münchaurach angesiedelt (vgl. Kurzinfo der Gemeinde).

Das Ortsbild wird überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern, Nachkriegs- und Neubaugebieten in den Ortsteilen geprägt. Für konkrete Bauvorhaben sind die veröffentlichten Bebauungspläne der Gemeinde maßgeblich; hier lassen sich Baugrenzen, Festsetzungen zu Gestaltung oder Erschließung prüfen. Für die Risikoprüfung empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in die Karten des bayerischen UmweltAtlas (Starkregen/Hochwasser) sowie in kommunale Hinweise. In mehreren Ortsteilen bestehen rechtskräftige Pläne, etwa für Bereiche in Falkendorf und Neundorf; für Modernisierungen sind die planungsrechtlichen Festsetzungen (z. B. Dachformen, Baugrenzen, Stellplätze) maßgeblich. Bei Bestandsobjekten empfiehlt sich eine Prüfung von Dämmstandard, Fenstern, Heiztechnik und Leitungen; in gewachsenen Straßenbildern kann eine gestalterische Einordnung erforderlich sein. Ergänzend lohnt der Blick in Hinweise zu Starkregen und Überschwemmungsgebieten im UmweltAtlas Bayern.

Aufgrund der kleinteiligen Struktur der Ortsteile und der Mischung aus gewachsenem Bestand und jüngeren Baugebieten sollten Vergleichswerte immer ortsteilgenau erhoben werden. Für Ein-/Zweifamilienhäuser bietet sich häufig der Vergleichs- und Sachwert an; bei vermieteten Objekten in den dichter bebauten Lagen kann ergänzend der Ertragswert sinnvoll sein. Bebauungspläne und örtliche Satzungen liefern den rechtlichen Rahmen für Zulässigkeit und Nachverdichtung und gehören in jede Unterlagenprüfung. Die Lagequalität profitiert von der ruhigen Tal- und Auenlage entlang der Mittleren Aurach; gleichzeitig ist eine objektspezifische Prüfung von Geländesituation und Erschließung ratsam. Für Reihen- und Doppelhäuser in den nachverdichteten Bereichen können Vergleichsfälle innerhalb desselben Ortsteils besonders aussagekräftig sein. Bei Bauernhäusern und größeren Grundstücken im Außenbereich sind baurechtliche Rahmenbedingungen (BauGB/§34 bzw. §35) und kommunale Planungen zu würdigen. Ein Abgleich mit örtlichen Erschließungs- und Leitungsplänen reduziert Bewertungsrisiken.

Pragmatische Checkliste vor Ort: 1) Nähe zu benannten Haltestellen (z. B. „Unterreichenbach (Aurachtal)“) und Linienführung im Tageslauf nachvollziehen. 2) Topografie am Grundstück: Talrand, Hang oder Auenlage an der Mittleren Aurach erkennen und mit Bauakten/B-Plan abgleichen. 3) Kommunale Unterlagen sichten (B-Plan, ggf. Gestaltungssatzungen). 4) Ortsbezogene Grünräume und Fließgewässer würdigen – die Aurach prägt mehrere Ortsteile landschaftlich. 5) Wegebeziehungen: fußläufige Verbindung zwischen Falkendorf und Münchaurach einschätzen. 6) Tageszeitenbeobachtung für Verkehrsaufkommen an Ortseinfahrten. 7) Für Familien: Entfernung zu Grundschule/Betreuung im Gemeindegebiet organisatorisch prüfen (Schulweg, Takt der Buslinien 134/201/241).