ImmobilienbewertungHessdorf 2025

Zur Gemeinde gehören offiziell die Ortsteile Heßdorf, Unter-, Mittel- und Obermembach, Hannberg, Röhrach, Niederlindach, Dannberg, Hesselberg und Klebheim. Die Kommune versteht sich als Tor zum Seebachgrund – landschaftlich geprägt durch Auen- und Feldfluren in Mittelfranken. Diese kleinteilige Gliederung ist für Lagebewertungen zentral, da Dorfbilder und Nutzungen zwischen Kernort und Ortsteilen variieren.

Der Bestand ist heterogen: dörfliche Hofstellen und Einfamilienhäuser in den Ortsteilen, dichter bebaute Quartiere im Kernort. Vor Erwerb oder Vermietung stets die bauplanungsrechtliche Situation prüfen (Bebauungsplan, Satzung, evtl. örtliche Gestaltungsvorgaben). Heßdorf hat jüngst Bauleitpläne fortgeschrieben, etwa den Bebauungsplan „Heßdorf-Süd, 1. Änderung“ (Satzungsbeschluss 20.02.2024, Inkrafttreten 08.03.2024). Für Grundstücke in Bach- oder Talnähe empfiehlt sich ergänzend der Blick in amtliche Hochwasser- bzw. Starkregenhinweise des Freistaats und kommunale Informationen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren oft geeignet; im Vergleichswertverfahren sollten Lageunterschiede zwischen Kernort und Ortsteilen sachgerecht abgebildet werden (Dorfbild, Erreichbarkeit, Umfeldnutzungen). Im Ertragswert ist bei wohnwirtschaftlichen Objekten mit niedriger Fluktuation auf realistische Bewirtschaftungsansätze zu achten. Immer Planrecht (Bebauungsplan/Satzung) beiziehen und Festsetzungen zu Bauweise, GRZ oder Stellplätzen sauber dokumentieren – sie wirken direkt auf Nutzbarkeit und damit auf den Wert.

Vor Ort konkretisieren: (1) ÖPNV-Anbindung am benannten Haltepunkt „Heßdorf, Erlanger Straße“ im VGN prüfen (Linien-/Haltestellenverzeichnis, Takt, Umstieg). (2) Freiraumbezug und Aufenthaltsqualität am Seebachgrund nachvollziehen (Wege, Aufenthaltsbereiche). (3) Geltende Bebauungspläne und Satzungen für das Grundstück einsehen (u. a. Dachformen, Abstände, Stellplätze).