ImmobilienbewertungBad Doberan 2025

Bad Doberan ist Kreisstadt im Landkreis Rostock und führt den Titel Heilbad. Zur Stadt gehören die offiziell benannten Ortsteile Heiligendamm, Althof und Vorder Bollhagen. Ein prägendes Mobilitätsmerkmal ist der Bezug zur Bäderbahn „Molli“, die Bad Doberan mit Heiligendamm und Kühlungsborn verbindet. Die Kernstadt und Heiligendamm unterscheiden sich deutlich im Straßengrundriss und in der Baugestalt, was sich bei der Bewertung auf den Lageansatz auswirkt.

Im Bestand dominieren klassizistische und gründerzeitliche Bauten in der Kernstadt sowie Kur- und Villenarchitektur in Heiligendamm; am Stadtrand finden sich Einfamilienhausgebiete unterschiedlicher Baujahre. Für Kauf und Miete gilt: energetischen Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) sowie Denkmalschutzauflagen prüfen, bei Altbauten auch Leitungen und Feuchteschutz. Als Pflichtunterlage empfiehlt sich die Einsicht in geltende Bebauungspläne bzw. Satzungen der Stadt. Zusätzlich sollte die landesweite Hochwasser- und Starkregengefahrenkarte konsultiert werden, um potenzielle Gefährdungen des Grundstücks einzuschätzen. Für denkmalgeschützte Gebäude sind Maßnahmen und Materialien mit der zuständigen Stelle abzustimmen; dies kann Zeit- und Planungsaufwand erhöhen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Sachwert in Kombination mit regional abgeleiteten Marktanpassungen oft geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern wird regelmäßig der Ertragswert bevorzugt. In der historischen Innenstadt und in Heiligendamm können Ensemble- und Denkmalschutzauflagen den Ansatz beeinflussen (höhere Erhaltungsanforderungen, eingeschränkte Modernisierungsoptionen). Mikrolagen variieren deutlich zwischen Kernstadt, Heiligendamm und den ländlicher geprägten Ortsteilen—deshalb Vergleichsobjekte stets streng nach Teilmarkt und Baualtersklasse auswählen. Bei Eigentumswohnungen zählt die Teilungserklärung, der Instandhaltungsrücklagenstand und der Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik der Anlage. Bei Baugrundstücken sind Erschließung, Leitungsrechte und planungsrechtliche Festsetzungen entscheidend.

• 1) Haltepunktbezug klären – etwa Stadtverkehr und Molli-Anschluss in der Innenstadt (z. B. Halt „Bad Doberan, Stadtmitte“). 2) Ortsteil eindeutig einordnen – Heiligendamm (Seebad) vs. Althof bzw. Vorder Bollhagen mit ländlicher Prägung. 3) Planungsrecht prüfen – liegt die Liegenschaft im Geltungsbereich eines Bebauungsplans? 4) Grün- und Freiräume berücksichtigen – Promenade/Grünzüge in Heiligendamm vs. ruhigere Wohnstraßen in der Kernstadt. 5) Bei Bestandsgebäuden auf Wartungszustände von Dach, Keller und Entwässerung achten; Protokolle und Rechnungen sichten