ImmobilienbewertungBad Groenenbach 2025

Bad Grönenbach liegt im Landkreis Unterallgäu und umfasst zahlreiche Gemeindeteile; häufig benannt werden etwa Zell, Ittelsburg, Herbisried und Ziegelberg. Der Hauptort bildet das Zentrum rund um Marktplatz und Schloss, während die Ortsteile eher dörflich geprägt sind. Im Gemeindegebiet besteht ein Bahnhof („Bad Grönenbach“) an der Illertalstrecke mit Regionalverkehr in Richtung Memmingen und Kempten; Buslinien erschließen die Ortsteile. Die gewachsene Siedlungsstruktur führt zu ruhigen Seitenlagen sowie unterschiedlicher Bebauungsdichte, je nach Dorflage.

Der Bestand reicht von Ein- und Zweifamilienhäusern in den Ortsteilen bis zu Gebäuden der 1960er–1990er Jahre im Hauptort; vereinzelt finden sich ältere Bauernhäuser sowie neuere Wohngebäude in Nachverdichtung. Bei Bestandskäufen Sanierungsstand (Dach, Fenster, Heizung) und energetische Optionen prüfen; in Hang- und Tallagen zudem Entwässerung, Zufahrten und Erschließung beachten. Für Neubau und Umnutzung sind Bebauungspläne und örtliche Satzungen maßgeblich; die Gemeinde verweist für rechtsgültige Pläne auf das Geoportal Bayern, wo Geltungsbereiche und Unterlagen einsehbar sind. Vor Einreichung von Bauanträgen empfiehlt sich die Abstimmung mit dem Bauamt, insbesondere bei Garagen, Stellplätzen oder Gestaltungsfestsetzungen.

Aufgrund der heterogenen Ortsteile empfiehlt sich eine lagegenaue Wertermittlung: Im Vergleichswertverfahren sind Teilmärkte (Hauptort vs. Dörfer) getrennt zu betrachten; innerhalb der Ortsteile unterscheiden Rand- und Innenlagen sowie Zufahrtsqualität und Umgebungsnutzung. Im Ertragswertverfahren sind ortsübliche Bewirtschaftungskosten, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit je Objekt zu plausibilisieren. Beim Sachwertverfahren beeinflussen Modernisierungsgrad, energetischer Zustand und Außenanlagen die Marktgängigkeit. In allen Verfahren sollten planungsrechtliche Rahmen (Bebauungsplan, Satzungen) und vorhandene Bestandsunterlagen (Baugenehmigung, Baubeschreibung) konsequent einbezogen werden; Abweichungen und nicht genehmigte Umbauten sind wertrelevant.

Praktisch vor Ort: Nähe zu konkreten Haltepunkten und Alltagswegen. Beispiel ÖPNV: Die Buslinie 965 verbindet Memmingen (ZOB) mit Bad Grönenbach, u. a. über Marktstraße, Memminger Straße und die Rehaklinik; das erleichtert Alltagswege und Anbindung an den Regionalverkehr. Beispiel Ortsteilbezug: In Ittelsburg, Zell oder Herbisried unterscheiden sich Straßenbreiten, Dorfplätze und Durchgangsverkehr; Begehung zu verschiedenen Tageszeiten empfiehlt sich. Ergänzend lohnt ein Check von Fußwegen zum Bahnhof Bad Grönenbach und von Radverbindungen zwischen den Ortsteilen.