ImmobilienbewertungBaiersbronn 2025

Baiersbronn gliedert sich in offiziell benannte Ortsteile, darunter Baiersbronn-Dorf, Mitteltal, Obertal mit Buhlbach, Tonbach, Huzenbach sowie Klosterreichenbach mit Heselbach und Reichenbacher Höfe; hinzu kommen Röt-Schönegründ sowie Schwarzenberg mit Schönmünzach. Das Gemeindegebiet liegt im Nordschwarzwald und umfasst bewaldete Tallagen und Höhenzüge des Murgtals.

Im Bestand dominieren Schwarzwald-typische Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie landwirtschaftlich geprägte Streusiedlungen; bei Bestandskauf sind Dach- und Fassadendämmung, Fenster, Heiztechnik sowie Feuchteschutz in Tallagen zentrale Prüfpunkte. Für Grundstücke nahe Gewässerläufen der Murg und ihrer Zuflüsse empfiehlt sich ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg, um ausgewiesene Überflutungsflächen je Szenario zu prüfen. Auch örtliche Satzungen/Bebauungspläne der Gemeinde sollten einbezogen werden, etwa bei Anbauten oder Nutzungsänderungen. Prüfen Sie zusätzlich Erschließung und Zufahrt in Nebenlagen sowie die Genehmigungslage für Nebenanlagen, Carports oder Feriennutzung. In exponierten Hanglagen sind Standsicherheit, Hangwasserführung und Entwässerungskonzepte besonders relevant; in Waldrandlagen spielt der Zustand der Außenanlagen (Holz, Wege, Stützmauern) eine größere Rolle.

Für wohnwirtschaftliche Liegenschaften sind regelmäßig Vergleichs- und Sachwertverfahren zielführend; im Streusiedlungsraum mit heterogener Gebäude- und Grundstücksstruktur ist eine sorgfältige Ableitung von Bodenwerten, NHK-Ansätzen und marktüblichen objektspezifischen Merkmalen erforderlich. Das Ertragswertverfahren eignet sich bei gemischt genutzten Objekten oder touristischen Betrieben, sofern belastbare Miet- bzw. Pachtverträge und marktübliche Bewirtschaftungsansätze vorliegen. Lokale Besonderheiten wie kleinteilige Ortsteile, Höhenlage, Waldrand- und Tallagen sowie Nähe zu Schutzgebieten (z. B. Landschaftsschutzgebiet Rot- und Rechtmurg) beeinflussen Nutzbarkeit und Objektrisiko; diese Faktoren sind in Lage- und Risikobeurteilungen explizit zu würdigen. Bei Schutzgebietsbezug und Waldrandnähe empfiehlt sich eine sorgfältige Würdigung von Nutzungsbeschränkungen und naturschutzfachlichen Auflagen anhand amtlicher Karten des Landkreises und der LUBW, bevor wertrelevante Rechte/Lasten abgeleitet werden.

Vor-Ort-Checkliste: