ImmobilienbewertungWaldachtal 2025

Waldachtal gliedert sich offiziell in die Ortsteile Cresbach, Hörschweiler, Lützenhardt, Salzstetten und Tumlingen. Namensgebend ist die Waldach, die im Gemeindegebiet entspringt und die Siedlungsstruktur in Tal- und Randlagen prägt. Ein Bahnhof liegt nicht im Ort; die Verknüpfung ins Umland erfolgt über Regionalbusse. Für die interne Orientierung sind die Ortschaftsverwaltungen der fünf Ortsteile maßgeblich.

Im Bestand überwiegen freistehende Einfamilienhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser und Höfe bzw. Häuserzeilen entlang der Ortsstraßen. Prüfpunkte bei Bestandsobjekten: Dach, Gebäudehülle, Fenster, Heizung und Leitungen sowie baurechtliche Ausgangslage (Baugrenzen, Stellplätze, Nebenanlagen). In Hang- oder Tallagen sind Entwässerung, Winterzugänglichkeit und Verschattung zu berücksichtigen. Vor Um- oder Anbauten empfiehlt sich die Einsicht in örtliche Bebauungspläne bzw. Satzungen der Gemeinde (Baulinien, Dachformen, Gestaltung). Bei Außenbereichsnähe oder Randlagen kann Naturschutzrecht (z. B. Eingriffsregelung, Artenschutz) berührt sein – daher frühzeitig planungsrechtliche Rahmenbedingungen klären. Für Mehrfamilienhäuser gelten zusätzlich prüfbare Aspekte wie Teilungserklärung, Instandhaltungsrücklagen und gemeinschaftliche Bauteile.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich regelmäßig das Vergleichswertverfahren an; bei individuellen Ausstattungen oder geringerer Vergleichbarkeit ergänzt der Sachwert. Vermietete Mehrfamilienhäuser werden typischerweise im Ertragswert betrachtet. Ortspezifisch ist die kleinteilige Struktur der fünf Ortsteile mit unterschiedlichen Mikrolagen (Ortskern, Randlage, Hangfuß, Tallage). Das beeinflusst Grundstückszuschnitte, Erschließung und Nachfrageprofile und sollte bei der Ableitung von Vergleichsfällen explizit berücksichtigt werden. In der Due Diligence hilfreich: Einsicht in die kommunale Bauleitplanung, eventuelle örtliche Satzungen und mögliche Restriktionen durch Schutzgebiete. Gutachten sollten die Gebäudesubstanz (Baujahrstypik, Modernisierungen) und das jeweilige Umfeld (Erschließung, Immissionen aus Verkehr innerhalb des Ortes) systematisch erfassen.

1) Schutzgebiete: Östlich des Ortsteils Salzstetten liegt das Landschaftsschutzgebiet „Waldachtal mit Seitentälern“, das bei Bau- und Nutzungsfragen zu beachten ist. 2) ÖPNV: Die Regiobus-Linie 42 bedient die Relation Pfalzgrafenweiler – Waldachtal – Tumlingen laut veröffentlichtem Fahrplan. 3) Praxis-Check: Erreichbarkeit der täglichen Infrastruktur je Ortsteil, Gehwegebreiten und Stellplatzsituationen vor Ort begehen.