ImmobilienbewertungWarmensteinach 2025

Warmensteinach im Landkreis Bayreuth liegt am Südhang des 1.024 Meter hohen Ochsenkopfs im Naturpark Fichtelgebirge. Die Siedlung folgt der Warmen Steinach, die hier entspringt und durch den Ort läuft. Zum Gemeindegebiet zählen klar abgegrenzte Ortsteile wie Warmensteinach, Oberwarmensteinach und Fleckl; Fleckl sitzt direkt am Hang mit Seilbahn und Bikepark, Oberwarmensteinach liegt talaufwärts als Pfarrdorf. Erreichbar ist der Ort über die Regionalbuslinie 369 des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg (VGN): Sie verbindet Bayreuth und Weidenberg mit Warmensteinach und der Haltestelle Fleckl „Seilschwebebahn Süd“ und fährt weiter Richtung Fichtelberg/Mehlmeisel und Bischofsgrün.

Beim Kauf oder bei der Vermietung sieht man zwei typische Lagen: unten im Tal rund um den früheren Bahnhof, der heute das Rathaus ist, stehen ältere Wohnhäuser aus der Glas- und Hammerwerkstradition sowie Nachkriegsbauten; oben in Fleckl dominieren Hanghäuser, Pensionen und Ferienwohnungen direkt an der Ochsenkopf-Süd-Seilbahn. Die Gemeinde steuert die bauliche Entwicklung aktiv: es gibt ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB und Bebauungspläne wie „Am Felsl“ (Satzungsbeschluss 16.11.2020). Käufer sollten prüfen, ob ihr Gebäude in so einem Bereich liegt, weil Fassaden, Anbauten oder energetische Modernisierungen dann an örtliche Vorgaben gekoppelt sein können.

Für die Wertermittlung in Warmensteinach funktioniert kein Schema F. Im Hauptort nahe Rathaus/Bahnhof kann das Vergleichswertverfahren sinnvoll sein, weil Parzellen enger liegen und ähnliche Haustypen vorkommen. In Oberwarmensteinach oder Neuwerk stehen dagegen verstreute Einzelhäuser, ehemalige Werks- oder Forstanwesen entlang der Warmen Steinach; hier setzt man eher auf das Sachwertverfahren, bei dem der bauliche Zustand (Dach, Heizung, Hülle) den Ausschlag gibt. In Fleckl existiert eine touristische Nutzung mit Seilbahn Ochsenkopf-Süd, Wintersport und Bikepark; bei Gästehäusern und Pensionen ist daher das Ertragswertverfahren naheliegend, weil Einnahmen aus Übernachtung und Wintersportnähe tragend sind.

Vor dem Notartermin zählt die Mikrolage. Steht das Objekt unten im Tal direkt an der Warmen Steinach, etwa in Neuwerk, muss geklärt werden, ob das Grundstück in amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebieten der Warmen Steinach im Landkreis Bayreuth liegt und welche baulichen Auflagen gelten. Liegt das Haus oben am Südhang in Fleckl nahe der Bushaltestelle „Seilschwebebahn Süd“ der Linie 369, zählt eher die touristische Frequenz von Tagesgästen, Wintersportlern und Mountainbikern. Außerdem prüfen: Gehört die Adresse offiziell zu Oberwarmensteinach, Fleckl oder Grassemann? Die Gemeinde arbeitet ortsteilbezogen; Satzungen und Bebauungspläne können sich unterscheiden.