ImmobilienbewertungBernstadt Auf Dem Eigen 2025

Bernstadt auf dem Eigen liegt im Landkreis Görlitz und bildet mit seinen Ortsteilen eine kleinteilige Siedlungsstruktur. Für den öffentlichen Verkehr sind die Haltepunkte „Bernstadt a. d. Eigen Markt“ und „Bernstadt a. d. Eigen KVG“ zentrale Umsteigepunkte; sie werden u. a. von der Regionalbuslinie 67 (Görlitz–Bernstadt–Herrnhut) bedient . Die Siedlungsmasse verteilt sich auf den Stadtkern rund um den Markt und die eingemeindeten Dörfer; Wegebeziehungen sind kurz, Alltagsziele liegen überwiegend innerhalb weniger Busstopps. Für Ortsfremde ist der Busanschluss oft der Taktgeber—Besichtigungen lassen sich gut an den aktuellen Abfahrtszeiten planen.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie dörfliche Hofstellen; im Stadtkern treffen geschlossene Straßenzüge auf Nachkriegs- und teils jüngere Ergänzungen. Für Umbau, Anbauten und energetische Sanierungen ist ein Blick in die örtlichen Bauleitpläne Pflicht – insbesondere der Bebauungsplan „Innenstadtgebiet“ legt Gestaltung und Nutzung fest . Als generelle Prüfpunkte gelten Bausubstanz, Dach und Feuchte, Leitungen, Dämmung sowie mögliche Schnittstellen zu Denkmalschutz oder Erhaltungsgebieten (ggf. in den Planunterlagen erkennbar). Bei Bauernhäusern und Vierseithöfen sind Tragwerk, Feuchtepfade und mögliche Nebengebäude-Nutzungen (Scheune, Remise) genau zu prüfen; im Kerngebiet können Gestaltungssatzungen Detailvorgaben machen. Bei jüngeren Siedlungsrändern ist die Erschließung (Leitungen, Oberflächenwasser) zu verifizieren.

Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile empfiehlt sich eine lagegenaue Ableitung des Vergleichswerts und – bei vermieteten Objekten – eine Plausibilisierung über den Ertragswert. Die Stadt umfasst u. a. die Ortschaften Dittersbach a. d. Eigen und Altbernsdorf a. d. Eigen; der gültige Flächennutzungsplan führt die Ortschaften und bildet die Grundlage für städtebauliche Festsetzungen . Für individuelle Besonderheiten (z. B. Hanglage, Randlage zu Außenbereich, Ensemblebezug) sollten Gutachter und Makler die jeweiligen Satzungen und Karten heranziehen, um Bodenwert, Restnutzungsdauer und marktüblichen Zustand konsistent einzuordnen. In gewachsenen Dorfkernen sind Vergleichsfälle oft straßen- oder blockbezogen; im Stadtkern trägt der Sachwert zu einer belastbaren Untergrenze bei. Bei teilmodernisierten Objekten empfiehlt sich ein zweigleisiger Ansatz: marktorientierter Vergleichswert plus bautechnischer Abschlag nach Zustandsklassen, ergänzt um Bodenwertprüfung nach Lage in Baugebiet, Misch- oder Kerngebiet.