ImmobilienbewertungBeselich 2025

Beselich liegt im Landkreis Limburg-Weilburg in Mittelhessen, am nordöstlichen Rand des Limburger Beckens und am Rand des Lahntals. Zum Gemeindegebiet gehören die Ortsteile Obertiefenbach (Verwaltungssitz), Heckholzhausen, Niedertiefenbach und Schupbach. Prägend in der Mitte des Gebiets ist der Beselicher Kopf mit Wallfahrtskapelle, ein lokal sehr präsenter Höhenzug, sowie kleine Bäche wie Tiefenbach, Kerkerbach und Brandbach. Für die Alltagsmobilität wichtig: Die Buslinie LM-45 des Rhein-Main-Verkehrsverbunds verbindet die Ortsteile – etwa Niedertiefenbach und Schupbach – direkt mit Obertiefenbach und weiter nach Limburg; innerhalb der Gemeinde verläuft außerdem die Bundesstraße 49 mit mehreren Anbindungen.

Wer in Beselich kaufen oder mieten will, sollte zuerst klären, ob es sich um gewachsenen Ortskern (enge Parzellen, Bestandsgebäude) oder um ein ausgewiesenes Neubaugebiet handelt. Die Gemeinde stellt für alle vier Ortsteile Flächennutzungs- und Bebauungspläne online bereit; dort sieht man Baugrenzen, Dachformen, Erschließungsstraßen und teils auch Hinweise zur Nutzung. Zusätzlich veröffentlicht Beselich sogenannte Fließpfadkarten, die das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie erstellt hat. Diese Karten zeigen, wohin Oberflächenwasser bei Starkregen voraussichtlich läuft und welche Grundstücke besonders exponiert wären. Ein Käufer sollte diese Unterlagen gegen das konkrete Grundstück halten und klären, ob z.B. Kellerabdichtung, Rückstausicherung oder Geländemodellierung nötig sein kann.

Für die Wertermittlung in Beselich funktionieren die klassischen Verfahren – Vergleichswert für typische Einfamilienhäuser, Sachwert für sehr individuelle oder stark modernisierte Einzelobjekte, Ertragswert bei vermieteten Einheiten und bei gewerblich genutzten Flächen entlang der Bundesstraße 49 in Obertiefenbach. Wichtig ist, dass die vier Ortsteile strukturell unterschiedlich auftreten: Obertiefenbach bündelt Rathaus, Grundschule und Gewerbegebiet an der B 49; Schupbach ist historisch durch den schwarzen Lahn-Marmor bekannt, der sogar international verbaut wurde; Heckholzhausen liegt im Kerkerbachtal mit eigenem Bürgerhaus im ehemaligen Rathaus; Niedertiefenbach hat einen dichten alten Ortskern rund um die katholische Kirche St. Marien. Die Gemeinde beschreibt sich selbst als begehrte Wohngemeinde und Ausflugsziel – das signalisiert, dass Lagequalität und Dorfcharakter einen messbaren Einfluss auf den Wert haben.

Mikrolage entscheidet in Beselich sehr konkret. Prüfen Sie vor Ort: Liegt das Gebäude im Tal des Kerkerbachs in Heckholzhausen oder am Tiefenbach in Obertiefenbach, also potenziell tiefer als umliegende Flächen? Gibt es Hanglage Richtung Beselicher Kopf, wo Starkregen oberflächlich hangabwärts laufen kann, laut den gemeindlichen Fließpfadkarten? Zweitens: Wie gut kommt man ohne Auto weg? In Beselich existieren RMV-Haltestellen der Linie LM-45 (z.B. Obertiefenbach Steinbacher Straße, Niedertiefenbach Ortsmitte). Wer fußläufig eine solche Haltestelle erreicht, hat im Alltag einen klaren Mobilitätsvorteil bis Limburg mit Anschluss an die Region.