ImmobilienbewertungLimburg An Der Lahn 2025

Limburg an der Lahn ist Kreisstadt des Landkreises Limburg-Weilburg und liegt im Limburger Becken zwischen Taunus und Westerwald. Die Stadt besteht aus der Kernstadt und den eingemeindeten Ortsteilen Ahlbach, Dietkirchen, Eschhofen, Lindenholzhausen, Linter, Offheim und Staffel, die jeweils als Ortsbezirke mit eigenem Ortsbeirat organisiert sind. Damit treffen dicht bebaute Innenstadtlagen und eher dörfliche Strukturen mit Hofreiten und Einzelhäusern auf engem Raum aufeinander. Rund um den Kalkfelsen mit Dom und Altstadt verdichtet sich die Kernstadt mit historischer Substanz, kleinteiligen Grundstücken und touristischer Frequenz. Auf der anderen Lahnuferseite schließt die Brückenvorstadt an, während südlich mit Blumenrod ein seit Ende der 1960er Jahre entstandenes Wohnquartier mit überwiegend Reihen- und Mehrfamilienhäusern prägt. Weitere Siedlungsgebiete wie Frankfurter Vorstadt, Diezer Vorstadt, Nordstadt und das farbige Reihenhausgebiet Am Meilenstein bilden eigenständige Mikrolagen, die sich hinsichtlich Baualter, Stellplatzsituation und Nachfrage unterscheiden. Seit 2002 ergänzt die ICE-Stadt Limburg mit Dienstleistungs- und Bürogebäuden den südlichen Stadteingang.

Die Altstadt rund um den Dom ist durch eng stehende, oft denkmalgeschützte Fachwerkhäuser geprägt. Hier dominieren kleinteilige Eigentümerstrukturen, schwierige Stellplatzsituationen und strenge Vorgaben an Fassaden und Dachformen. Modernisierungen oder Dachgeschossausbauten müssen frühzeitig mit Stadtplanung und Denkmalschutz abgestimmt werden. Südlich schließt Blumenrod als planmäßiges Wohngebiet der späten 1960er Jahre an, mit typischen Grundrissen dieser Epoche, vielen Reihenhäusern und größeren Mehrfamilienhausblöcken. Am Meilenstein entstand in den 1960er Jahren ein kleines Wohngebiet mit Reihenhäusern und eigenem Siedlungscharakter. In der ICE-Stadt finden sich eher jüngere Büro- und Dienstleistungsgebäude sowie Hotels, während in Ortsteilen wie Dietkirchen oder Offheim noch landwirtschaftlich geprägte Hofanlagen, Einfamilienhäuser und Nachkriegsbestände vorherrschen. Die Stadt arbeitet mit dem Masterplan Wohnen und der Ausweisung von Wohnbaugrundstücken am Leitbild einer maßvollen Nachverdichtung. Für die Wertermittlung ist daher wichtig, ob ein Objekt in einem gewachsenen Bestandsquartier, einem Nachkriegsgebiet oder in neueren Erweiterungsflächen liegt.

Limburg ist ein klassischer Verkehrsknoten: Die Autobahn A3 (Frankfurt–Köln) verläuft südlich der Stadt, die Bundesstraßen B8 und B49 durchqueren das Stadtgebiet und binden Richtung Koblenz, Wetzlar und Gießen an. Für Pendler besonders relevant sind die beiden Bahnhöfe: Der Regionalbahnhof „Limburg (Lahn)“ mit dem zentralen Omnibusbahnhof (ZOB West/Süd) in Innenstadtnähe sowie der Fernbahnhof „Limburg Süd“ an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main. Zwischen beiden Bahnhöfen verkehrt ein Shuttlebus, der am ZOB Süd startet und die Anbindung der Innenstadt an den ICE-Verkehr sicherstellt. Das Stadtbusnetz verteilt sich sternförmig von den ZOBs auf die Quartiere wie Blumenrod, Nordstadt oder Linter. Für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen wirkt sich ein fußläufiger Zugang zu Haltestellen und die Erreichbarkeit der A3-Ausfahrten Limburg-Nord und Limburg-Süd deutlich auf Nachfrage, Leerstandsrisiko und erzielbare Mieten aus.

Teile des Stadtgebiets von Limburg an der Lahn liegen in einem vom Land ausgewiesenen Hochwasserrisikogebiet an der Lahn. Zusätzlich durchziehen Emsbach und Elbbach das Stadtgebiet. Das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie stellt für das Risikogebiet Lahn detaillierte Hochwassergefahrenkarten bereit, die Straßenzüge und Überflutungstiefen für verschiedene Szenarien zeigen. Über den HWRM-Viewer des Landes Hessen können diese Karten digital eingesehen werden. Die Stadt informiert zudem zur Starkregenvorsorge und fördert kommunale Starkregengefahrenkarten. Für Immobilien in tieferen Lagen, in der Lahnaue und im Umfeld der Nebengewässer ist die Prüfung von Kellern, Tiefgaragen, Heizzentralen und Rückstauschutz Pflichtprogramm. Für Gutachten sollten Hochwasser- und Starkregengefahr in der Mikrolage explizit dokumentiert und mit den Eigentümern besprochen werden, insbesondere bei Finanzierung und Versicherung.

Aufgrund der kleinteiligen Struktur Limburgs ist ein pauschaler „Stadtdurchschnitt“ für Markt- oder Verkehrswerte meist wenig hilfreich. In den dörflich geprägten Ortsteilen wie Dietkirchen, Offheim oder Lindenholzhausen mit Einfamilienhäusern, Hofreiten und größeren Grundstücken kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz, weil Bodenwert und Bausubstanz im Vordergrund stehen. In Blumenrod, der Brückenvorstadt oder in den Vorstädten der Kernstadt mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern bietet sich das Vergleichswertverfahren an, da sich wiederkehrende Haustypen und Wohnungsschnitte gut heranziehen lassen. Rund um ZOB West, Regionalbahnhof und in Teilen der ICE-Stadt ist zusätzlich eine ertragsorientierte Sicht wichtig. Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Büroimmobilien bestimmen Vermietbarkeit, Pendlerströme und ÖPNV-Anbindung einen erheblichen Teil des Wertes. Professionelle Gutachten sollten deshalb stets klar benennen, in welchem Teilmarkt das Objekt liegt, wie Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen oder Förderprogramme (zum Beispiel Stadtsanierung in der Innenstadt) wirken und ob besondere Risiken wie Hochwasser oder Lärmbelastung vorliegen.