ImmobilienbewertungElz 2025

Elz versteht sich als Landgemeinde mit zwei klar abgegrenzten Ortsteilen: dem großen Dorf Elz und Malmeneich. Malmeneich wurde bei der hessischen Gebietsreform 1971 freiwillig eingemeindet und gilt seitdem als offizieller Ortsteil. Das Gemeindegebiet umfasst rund 1.686 Hektar. Laut Gemeindestatistik steckt darin ein hoher Waldanteil: Für den Hauptort Elz sind über 500 Hektar Wald ausgewiesen, für Malmeneich über 100 Hektar. Die Gemeinde beschreibt ihre Lage so: Elz mit seinem Ortsteil Malmeneich liegt am Fuße des Westerwaldes. Diese Lage erklärt, warum dicht bebaute Siedlungsbereiche sehr schnell in bewaldete Randzonen und landwirtschaftlich genutzte Flächen übergehen. Wer eine Adresse in Elz prüft, sollte deshalb immer klarstellen, ob sie im Kernort oder in Malmeneich liegt – beide gehören politisch zusammen, wirken aber vor Ort unterschiedlich.

Für Käufer und Mieter zeigt Elz zwei Gesichter. Im alten Ortskern des Hauptortes stehen viele ältere Wohnhäuser. Die Gemeinde wirbt ausdrücklich dafür, diese Substanz zu erhalten und energetisch zu ertüchtigen. Das Programm "Revitalisierung des Ortskerns" ist ein kommunales Förderinstrument zur Sanierung alter Gebäude im zentralen Ortsgebiet und wird laut Gemeinde besonders von jungen Familien genutzt. Parallel weist Elz aktiv Neubauflächen aus. Im Ortsteil Malmeneich vermarktet die Gemeinde im Baugebiet "Dippsche Weg" neue Wohnbaugrundstücke direkt über ein Auswahlverfahren nach eigenen Vergaberichtlinien. Für Sie heißt das: Bei Bestandsimmobilien im Kern genaue Sanierungsstände, mögliche Förderungen und denkbare Auflagen klären; bei Neubaugrundstücken in Malmeneich genau die gemeindlichen Auflagen, Erschließungsschritte und Fristen verstehen. Es sind faktisch zwei unterschiedliche Gespräche mit derselben Verwaltung.

Für die Wertermittlung in Elz reicht ein Standardschema selten. Der historische Kern entlang der alten Hohen Straße zwischen Frankfurt und Köln zeigt bis heute den Typus eines Straßendorfs. Dort finden sich eng stehende, teilweise noch aus dem 17. Jahrhundert stammende Fachwerk-Ensembles, unter anderem in der Pfortenstraße sowie in Teilen der Bach- und der Lehrgasse. Bis ins 19. Jahrhundert blieb die Bebauung auf das sogenannte Mitteldorf zwischen Elbbach, Erbach und Straßenberg begrenzt; erst danach wuchs das Oberdorf westlich davon. Diese kleinteilige Entwicklung erklärt, warum Parzellenzuschnitt, Baualter und Straßenbreite sich in wenigen Metern drastisch ändern können. Die Gemeinde besteht außerdem aus zwei Ortsteilen, Elz und Malmeneich. Wer ein Objekt bewerten lässt, sollte daher klar angeben, ob es im alten Mitteldorf, im späteren Oberdorf oder im eigenständigen Ortsteil Malmeneich liegt.

Die Mikrolage in Elz entscheidet sich stark über die Schienenanbindung. Der Rhein-Main-Verkehrsverbund führt in seinem Linienfahrplan für die Regionalbahnlinie RB90 "Westerburg – Hadamar – Limburg" zwei Haltepunkte direkt im Gemeindegebiet: "Elz Mitte" und "Elz". Der Fahrplan listet beide namentlich als eigene Stationen. Die RB90 bindet diese Haltepunkte regelmäßig an Hadamar und Limburg an und setzt damit praktisch den täglichen Takt für Schule, Einkauf und Pendeln ohne Auto. Checkliste beim Ortstermin: Erstens, geh die reale Strecke von der Haustür bis "Elz Mitte" oder "Elz" ab und stoppe die Gehzeit, statt Sie auf eine Kartenmessung zu verlassen. Zweitens, stell Sie dort ein paar Minuten hin und hör auf die Geräuschkulisse, denn wer jeden Morgen in den Zug steigt, kauft auch die Klangumgebung des Haltepunkts mit ein.