ImmobilienbewertungHadamar 2025

Hadamar liegt im Westen Hessens im Landkreis Limburg-Weilburg. Die Stadt versteht sich als frühere Residenz im Westerwald und besteht aus acht Ortsteilen: der Kernstadt Hadamar mit Niederhadamar und Faulbach sowie Niederzeuzheim, Oberzeuzheim, Steinbach, Oberweyer und Niederweyer. Diese Bereiche gelten offiziell als Teile der Stadt und behalten jeweils einen eigenen, eher dörflichen Charakter. Prägend ist der Elbbach, der den historischen Kern durchfließt. Laut Stadt gehört Hadamar zu Hessen, zum Landkreis Limburg-Weilburg und zählt über dreizehntausend Einwohnerinnen und Einwohner. Verwaltung, Schulen und Versorgung sitzen vor allem in der Kernstadt, während Oberweyer oder Niederweyer stärker durch Einfamilienhäuser und Dorfplätze geprägt sind. Die Ortsteile werden im Alltag trotzdem sehr getrennt wahrgenommen, etwa bei Vereinen oder der Feuerwehr, was Käuferinnen und Käufer bei der Adresslage berücksichtigen sollten.

Wer in Hadamar kauft oder vermietet, bewegt sich zwischen zwei Bestandswelten. Erstens der historische Kern rund um Schloss Hadamar: eng stehende Wohn- und Geschäftshäuser, oft Fachwerk oder älterer Massivbau, kleine Parzellen, teils ohne Stellplatz direkt am Haus. Zweitens die wohngeprägten Bereiche in Niederhadamar, Niederzeuzheim oder Oberweyer mit Ein- und Zweifamilienhäusern der Nachkriegszeit und späteren Ausbaujahren. Bei beiden Welten gilt: energetischer Stand von Dach, Fenstern, Heizung und Dämmung ehrlich prüfen. Zusätzlich ist Wasser ein Risikofaktor, auch in Senkenlagen. Laut einer Hochwassermeldung des Regierungspräsidiums Gießen überschritt der Pegel Hadamar/Elbbach am 28. März 2025 deutlich die Meldestufe 1; Starkregen ließ die Wasserstände stark ansteigen. Bachnahe Objekte brauchen deshalb klar dokumentierten Hochwasser- und Rückstauschutz im Keller; das ist kaufentscheidend, ohne Schönreden, gerade für Käuferinnen und Käufer.

Für die Bewertung in Hadamar sollte man die Teilräume strikt trennen. Die Stadt arbeitet am Bebauungsplan „Altstadt“ und bezeichnet den historischen Kern um Schloss Hadamar als zentralen Versorgungsbereich, der trotz Funktionswandel, Leerständen und sinkender Aufenthaltsqualität erhalten und städtebaulich aufgewertet werden soll. Das wirkt direkt auf die Wertermittlung: Im Kern mit Mischungen aus Wohnen, kleinem Handel und Verwaltung ist der Ertragswertansatz häufig relevant, weil Nutzbarkeit und Vermietbarkeit der Erdgeschosszonen zählen. In eher ruhigen Stadtteilen wie Niederhadamar, Steinbach oder Oberweyer dominiert dagegen der Sachwert, also Substanz, Modernisierungsstand und Restnutzungsdauer eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Vergleichswerte aus anderen Straßenzügen darf man hier nicht einfach kopieren, sondern muss sie gegen die städtebaulichen Vorgaben der Kommune spiegeln; genau dieser Steuerungsanspruch der Stadt ist bereits schriftlich festgehalten.

Mikrolage prüfen heißt in Hadamar wirklich hingehen. Erstens: Wasserlage. Grundstücke nahe dem Elbbach oder kleineren Zuläufen wie dem Kallenbach können bei Starkregen kritisch sein; man sollte gezielt nach früheren Keller- oder Garagenüberflutungen fragen und sich vorhandene Schutzmaßnahmen zeigen lassen. Zweitens: Erreichbarkeit ohne Auto. Hadamar, Niederhadamar und Niederzeuzheim besitzen eigene Bahnstationen an der Regionalbahnlinie RB 90 („Westerwald-Sieg-Bahn“) der Hessischen Landesbahn. Die Fahrplantabellen des Rhein-Main-Verkehrsverbunds führen die Relation Westerburg – Hadamar – Limburg und nennen die Halte in diesen Ortsteilen ausdrücklich. Für Vermietbarkeit und Alltag zählt deshalb, ob der Bahnhof fußläufig erreichbar ist und tägliche Wege für Schule und Arbeit ohne Auto funktionieren. Gerade kleinere Mehrfamilienhäuser oder Laden-Wohnen-Kombinationen im Kern profitieren davon, weil Pendlerinnen und Schüler nicht komplett aufs Auto angewiesen sind.