ImmobilienbewertungBiendorf 2025

Biendorf liegt im Landkreis Rostock und umfasst offiziell die Ortsteile u. a. Biendorf, Büttelkow, Gersdorf, Jörnstorf (Dorf und Hof), Körchow, Parchow, Sandhagen, Uhlenbrook, Westenbrügge und Wischuer. Die Gemeinde versteht sich als „Gemeinde mit sieben Gutsanlagen“, was die historisch geprägte Siedlungsstruktur erklärt. Prägend sind Gutshäuser, Feldstein- und Backsteinbauten sowie locker bebaute Dorfkerne. Für die Anbindung wichtig: Im Ortsteil Sandhagen befindet sich ein Bahnhof an der Bahnstrecke Wismar–Rostock; zusammen mit der Nähe zur B 105 bietet das für Alltagswege einen soliden Grundanschluss in Richtung Rostock und Wismar.

Das Ortsbild ist durch Gutssitze, Dorfkerne und überwiegend Ein- bis Zweifamilienhäuser geprägt; Bestand reicht von historischen Feldstein- und Backsteinbauten bis zu jüngeren Nachwendebauten. Bei Bestandsobjekten sind Substanz, energetische Ertüchtigung (Dach, Fenster, Heizung) und Feuchteschutz zentrale Prüfpunkte; bei Nebengebäuden (Scheunen, Stallungen) zusätzlich Tragwerk und Nutzungsänderungen prüfen. Für Neubau, An- und Umbauten empfiehlt sich der Blick in Flächennutzungsplan und veröffentlichte Bauleitpläne des Landesportals, um planungsrechtliche Rahmenbedingungen (Nutzungsarten, Erschließung, Grünordnungsanforderungen) früh zu klären. Das spart Zeit in der Abstimmung mit dem Amt Neubukow-Salzhaff und reduziert Planungsrisiken.

Die kleinteilige Struktur mit mehreren Ortsteilen spricht in der Regel für das Vergleichswertverfahren bei typischen Einfamilienhäusern und Baugrundstücken; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Der Sachwert liefert bei individuellen Hofstellen, Guts- und Wirtschaftsgebäuden oft das robusteste Rückgrat, sofern Baualtersklassen, Modernisierungsstand und Restnutzungsdauern sauber hergeleitet werden. Ortspezifisch zu beachten: Ensemblewirkung um Gutshäuser, dörfliche Straßenräume, mögliche Außenbereichslagen sowie Zugänglichkeit und Wegerechte zwischen Hofstellen. Für belastbare Ergebnisse sollten Gutachter die genaue Ortsteil-Lage, Zufahrten, Leitungsrechte und die ÖPNV-Einbindung des jeweiligen Ortsteils berücksichtigen.

• ÖPNV: Den konkreten Anschluss über den Bahnhof „Sandhagen (b Bad Doberan)“ prüfen (Ausstattung, Erreichbarkeit, tatsächliche Taktung).
• Ortsteilbezug: Lage im jeweiligen Ortsteil (z. B. Westenbrügge, Jörnstorf, Büttelkow) und exakte Straßenlage bewerten (Erschließung, Nachbarbebauung, Ortsbild, Abstand zu landwirtschaftlicher Nutzung). • Planungsrecht: Vorhaben gegen geltende Bauleitpläne und örtliche Satzungen spiegeln – insbesondere im Außenbereich. • Gebäudezustand: Feuchte, Dach, Heizung, Fenster, ggf. statische Besonderheiten bei Altbauten; bei Nebengebäuden die Umnutzbarkeit klären