ImmobilienbewertungBirkenau 2025

Birkenau (Hessen) liegt im Weschnitztal im südlichen Odenwald, gehört zum Kreis Bergstraße und versteht sich als „Tor zum Odenwald“. Die Gemeinde umfasst die Kerngemeinde Birkenau sowie die Ortsteile Reisen, Nieder-Liebersbach, Hornbach, Löhrbach, Buchklingen und Kallstadt; hinzu kommen die Weiler Schnorrenbach und Schimbach. Das Gelände reicht von den Talbereichen entlang der Weschnitz bis zu bewaldeten Höhen rund um den Waldskopf, der als höchste Erhebung der Gemeinde mit etwa 538 Metern über Normalhöhennull ausgewiesen ist. Diese starken Höhenunterschiede prägen Bebauungsdichte, Straßenführung und Aussichtslagen. Für die Anbindung wichtig: Birkenau besitzt einen eigenen Bahnhof an der Strecke Weinheim–Fürth (RB69, „Weschnitztalbahn“). Zusätzlich fährt die Buslinie 689 des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar (VRN) Weinheim – Birkenau – Mörlenbach – Rimbach – Lörzenbach – Fürth als Ersatzverkehr in den frühen Morgen- und späten Abendstunden zur RB69.

Für Käufer:innen und Mieter:innen ist die Lagefrage in Birkenau zentral. Im Kernort Birkenau und im Ortsteil Reisen entlang der Ortsdurchfahrt sowie der Weschnitz existiert ein geschlossenes Ortsbild mit gewachsenem Bestand: klassische Einfamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte, kleinere Mehrfamilien- und Geschäftsgebäude an der Hauptstraße und einzelne unsanierte Altbauten mit Modernisierungsbedarf. In Ortsteilen wie Hornbach sind historische Fachwerkhäuser prägend, während Löhrbach und Buchklingen eher ländlich geprägte Hofstellen und Wohnhäuser an Hanglagen oberhalb von 400 Metern zeigen. Die Gemeinde steuert neue Bauflächen über eigene Bebauungspläne und hat für Bereiche der Ortsdurchfahrt Birkenau/Reisen ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet beziehungsweise Entwicklungsgebiet ausgewiesen. Wer kaufen will, sollte deshalb immer Bebauungsplan, mögliche Auflagen aus dem Sanierungsgebiet und den energetischen Stand des Gebäudes einsehen; Mieter:innen achten zusätzlich auf Verkehrslärm an der Hauptstraße versus ruhigere Höhenlagen.

Für die Wertermittlung in Birkenau reicht selten ein pauschaler Blick auf die gesamte Gemeinde. Birkenau gliedert sich in mehrere Ortsteile, die historisch eigenständige Gemeinden waren – unter anderem Nieder-Liebersbach, Reisen, Hornbach und Löhrbach – sowie in Kallstadt und die Weiler Schnorrenbach und Schimbach. Diese Ortsteile verfügen heute jeweils über einen eigenen Ortsbeirat innerhalb der Gemeindeordnung. Die Folge: Immobilienstrukturen, Zuschnitt der Grundstücke, Hangneigungen, Sichtbeziehungen ins Tal und auch der Instandhaltungszustand der Gebäude unterscheiden sich teils deutlich von Ortsteil zu Ortsteil. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in höheren Randlagen (zum Beispiel in Löhrbach oder Buchklingen) ist das Sachwertverfahren oft dominierend, weil jedes Objekt durch Lage im Hang, Zufahrt und Modernisierungsstand sehr individuell ist. In dichteren Abschnitten an der Hauptstraße im Kernort Birkenau oder im Durchfahrtsbereich Birkenau/Reisen kann dagegen eher das Vergleichswert- oder bei vermieteten Mischobjekten das Ertragswertverfahren sinnvoll sein.