ImmobilienbewertungBirkenfeld 2025

Birkenfeld liegt am Südrand des Landkreises Main-Spessart zwischen Marktheidenfeld und Würzburg. Die Gemeinde verweist für den ÖPNV auf den Verkehrsverbund Mainfranken; der nächstgelegene Bahnanschluss für Einwohner ist der Bahnhof Retzbach-Zellingen. Innerörtlich wird der Alltagsverkehr über regionale Buslinien im Verbund organisiert. Beide Ortsteile – der Hauptort Birkenfeld und Billingshausen – prägen eine kleinteilige, ländliche Siedlungsstruktur mit überwiegend Wohnnutzung und Hofstellen. Für Pendler und Schulwege ist die Kombination aus Buslinien und dem Anschluss in Retzbach-Zellingen entscheidend.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Höfe; in Billingshausen existieren rechtskräftige Bebauungspläne wie „Reiterwiesen“ oder „Am Berg“, die Baugrenzen, Firsthöhen, Dachformen, Stellplätze und Nebenanlagen festlegen. Bei Bestandsobjekten prüfen: Dämmstandard, Heizung (inklusive möglicher Austauschpflichten), Fenster, Dach sowie eventuelle Anbauten. Wer anbauen oder umnutzen möchte, sollte vorab den einschlägigen Plan und die textlichen Festsetzungen sichten und bei Bedarf eine Bauvoranfrage stellen. Die Verwaltungsgemeinschaft Marktheidenfeld stellt eine Übersicht der rechtskräftigen Pläne bereit; diese Unterlagen sind für Kaufentscheidungen und Sanierungsplanung zentral. Topografiebedingt können Randlagen stärkeren Wind- und Schlagregenbelastungen ausgesetzt sein; im Zweifel gelten die jeweiligen Festsetzungen (Einfriedungen, Stellplätze, Lärmschutz).

Für freistehende Wohnhäuser im Gemeindegebiet bietet sich meist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren an; bei vermieteten Mehrparteienhäusern kann ergänzend das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Da Birkenfeld aus dem Hauptort und dem Ortsteil Billingshausen besteht, sollten Vergleichsobjekte möglichst ortsteilgenau gewählt werden, um Lage- und Ausstattungsunterschiede korrekt zu spiegeln. Planungsrechtliche Bindungen – etwa innerhalb der Bebauungspläne in Billingshausen – beeinflussen den Bodenwert und die bauliche Nutzbarkeit und sind deshalb in der Wertermittlung explizit zu berücksichtigen. Als Unterlagenbasis dienen neben Grundbuch und Kataster vor allem die kommunalen Planwerke und Auskünfte der Gemeindeverwaltung beziehungsweise der Verwaltungsgemeinschaft.

Checkliste für Besichtigungen: