ImmobilienbewertungHimmelstadt 2025

Himmelstadt liegt im Landkreis Main-Spessart und ist beidseitig durch Bus und Bahn angebunden: Die eigene, rechtsmainisch gelegene Bahnhaltestelle liegt auf der Regionalbahnstrecke Würzburg–Aschaffenburg; busseitig binden die Linien 8065 und 8067 linksmainisch sowie die Linie 8068 rechtsmainisch an. Für Alltagswege bedeutsam sind außerdem die fußläufigen Verbindungen zwischen Ortskern, Mainlände und Haltepunkt. Ergänzend bestehen innerörtlich kurze Wege zwischen Kirchplatz, Mainlände und den Haltestellen, was Alltagswege ohne Auto erleichtert.

Im Bestand überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser, Hofstellen und kleinere Mehrfamilienhäuser; bei Sanierungen sind Dach, Gebäudehülle, Heizung und Leitungen systematisch zu prüfen. Aufgrund der Mainnähe empfiehlt sich vor Kaufentscheidungen ein Blick in die offiziellen Hochwassergefahren- und -risikokarten des UmweltAtlas Bayern; dort lassen sich Szenarien (z. B. HQ100) für betroffene Flächen nachvollziehen. Ebenso sinnvoll: Bauakten im Rathaus sichten und Bestandsschutz, Abstandsflächen sowie mögliche Baulasten klären.

Für freistehende Häuser sind Vergleichs- und Sachwertverfahren üblich; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren entscheidend sein. Lageunterschiede innerhalb des Ortes wirken auf Marktgängigkeit und Restnutzungsdauer: Straßenzüge nahe der Mainlände, der gewachsene Ortskern sowie Hanglagen mit Wein- und Waldrandbezug werden unterschiedlich wahrgenommen. Ein lokaler Umweltfaktor ist der geschützte Landschaftsbestandteil „Naturoase Sternberg“ in der Gemarkung Sternberg, der als Naherholungsraum und Frischluftkorridor beschrieben wird; dies kann bei der Lagebeurteilung positiv ins Gewicht fallen.

1) Erreichbarkeit: Entfernung und Wegqualität zum „Bahnhof Himmelstadt“ prüfen, inklusive Beleuchtung und Querungen der Hauptstraßen. 2) Freiraum: Aufenthaltsqualität an der Mainlände sowie die Nähe zur „Naturoase Sternberg“ bewerten. 3) Recht: Geltende Bebauungspläne/Satzungen im Rathaus einsehen; Baugrenzen und Stellplatznachweise beachten. 4) Alltag: Liefer- und Pendelverkehr zu Stoßzeiten, Parkplatzdruck und Geräuschkulissen zu verschiedenen Tageszeiten beobachten.