ImmobilienbewertungBrechen 2025

Brechen ist eine Gemeinde im Landkreis Limburg-Weilburg im mittelhessischen Regierungsbezirk Gießen. Verwaltungssitz ist Niederbrechen. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Niederbrechen, Oberbrechen und Werschau, die 1971 bzw. 1974 im Zuge der hessischen Gebietsreform zur heutigen Gemeinde Brechen vereint wurden. Brechen liegt im fruchtbaren Lösshügelland des sogenannten Goldenen Grundes südöstlich des Limburger Beckens; durch das Gemeindegebiet fließt der Emsbach, der bei Niederbrechen den Wörsbach aufnimmt und Richtung Lahn abführt. Für Pendler wichtig sind die Bahnhöfe Niederbrechen und Oberbrechen mit Regionalzügen im Netz des Rhein-Main-Verkehrsverbunds (Linienbezeichnungen RE20, RB21, RB22).

Rund um die alten Kirchplätze in Niederbrechen und Oberbrechen stehen viele Gebäude mit Bruchstein- oder Fachwerkfassaden. An den Rändern der Orte finden sich Einfamilien- und kleinere Mehrfamilienhäuser aus den späten siebziger und achtziger Jahren sowie neue Bauabschnitte. Die Gemeinde treibt in Oberbrechen das Baugebiet „Mergel“ planungsrechtlich weiter voran; der Bebauungsplan und seine erste Änderung aus 2024 legen Nutzung, Bauweise, Erschließung über die Schulstraße und Stellplatzthemen fest. Wer kaufen oder vermieten will, sollte diese Festsetzungen prüfen, bevor er Umbauten, Photovoltaik-Aufständerung oder zusätzliche Stellplätze einplant. In Niederbrechen, das im Emsbachtal liegt, lohnt außerdem ein Check auf Feuchte im Keller.

Für Gutachten in Brechen funktionieren die klassischen Verfahren: Vergleichswert für typische Ein- und Zweifamilienhäuser, Sachwert für individuelle Bestandsobjekte mit großem Grundstücksanteil, Ertragswert bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Wichtig ist die starke Binnenstruktur: Niederbrechen ist Verwaltungs- und Bahnknoten, Oberbrechen hat Neubauflächen wie „Mergel“, Werschau wirkt kleiner und dörflicher. Ein seriöser Wertansatz muss deshalb immer ortsteilgenau prüfen, welche baurechtlichen Festsetzungen gelten und wie die konkrete Erschließung (z. B. fußläufiger Bahnhof oder Durchgangsverkehr an der Hauptstraße) die Vermietbarkeit beeinflusst. Pauschale Zu- oder Abschläge ohne Ortsbezug sind hier riskant.

Vor Vertragsunterschrift sollten Sie selbst laufen, nicht nur Exposé-Fotos anschauen: 1) Bahnhof Niederbrechen. Prüfe Weg zu den Gleisen, Stellplätze für Auto oder Rad und die Lautstärke der Ansagen am Abend. Laut RMV halten hier Regionalzüge der Linien RE20, RB21 und RB22 Richtung Rhein-Main. 2) Emsbach- und Wörsbachauen zwischen Niederbrechen und Oberbrechen. Tief liegende Gärten können dauerhaft feucht sein; Abdichtungskosten gehören in die Kalkulation. 3) Randlagen am Baugebiet „Mergel“ in Oberbrechen. Baustellenverkehr und künftige Nutzung sind kommunal festgelegt und können Wohnqualität und Stellplatzsituation prägen.