ImmobilienbewertungDickenschied 2025

Dickenschied ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis und gehört zur Verbandsgemeinde Kirchberg. Der Ort liegt auf einem markanten Höhenrücken des Hunsrücks, östlich fällt das Gelände ins Tal des Simmerbachs ab, westlich öffnet sich das Kyrbachtal, nach Süden schließen sich die bewaldeten Höhenzüge des Lützelsoon an. Über die Bundesstraße 421 ist Dickenschied direkt mit Kirchberg verbunden, wo Verwaltung, Schulzentrum und größere Einkaufsmöglichkeiten angesiedelt sind. Für den Alltagsverkehr wichtig ist der Linienbusverkehr: Die Regionalbuslinie 605 verbindet Dickenschied über die Haltestellen Dickenschied Kirche und Dickenschied Kindergarten mit Kirchberg und Gemünden, mit Umstiegsmöglichkeiten am Schulzentrum Kirchberg. Ergänzend besteht über weitere Linien eine Anbindung an Simmern und den übrigen Hunsrück. Für überregionale Wege ist der Flughafen Frankfurt-Hahn im Hunsrück in kurzer Fahrzeit erreichbar; für Immobilien mit gewerblicher Nutzung kann diese Nähe ein Standortfaktor sein, für reine Wohnnutzung überwiegt dagegen meist die ruhige, ländliche Umgebung am Ortsrand.

Der Gebäudebestand in Dickenschied ist stark von der landwirtschaftlichen Prägung der Gemeinde beeinflusst. Im historischen Ortskern rund um die Kirchen und die innerörtlichen Straßen stehen ältere Wohnhäuser, vielfach ehemalige Hofstellen mit Scheunen, Stallungen und Werkstattgebäuden. An den Rändern sind in den vergangenen Jahrzehnten Neubaugebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern entstanden, insbesondere im Bereich Auf der Länger, für den die Ortsgemeinde mehrere Bebauungspläne (Auf der Länger I bis IV) aufgestellt hat. Diese Pläne regeln Bauweise, überbaubare Flächen und Erschließung und sind für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und Neubauten maßgeblich. Für Gutachterinnen und Käufer ist wichtig zu prüfen, ob Nebengebäude baurechtlich noch dem ursprünglichen Zweck (Landwirtschaft, kleines Gewerbe) zugeordnet sind oder bereits eine Nutzungsänderung erfolgt ist. Bei teilweise sehr alten Bestandsgebäuden spielen außerdem der energetische Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung, eventuell vorhandene Anbauten sowie Feuchte- und Schallschutzthemen eine große Rolle für den tatsächlichen Marktwert.

Für Familien ist die Kindertagesstätte Dickenschied in der Lindenschieder Straße ein zentrales Angebot. Die Kita steht Kindern ab dem Alter von einem Jahr offen, verfügt über rund 65 Plätze und wird von einem Team mehrerer pädagogischer Fachkräfte betreut. Zum Einzugsgebiet gehören neben Dickenschied auch Hecken, Lindenschied, Rohrbach, Womrath und Woppenroth, was auf eine stabile Auslastung und eine gewisse Zentralfunktion des Ortes hinweist. Schulen, weiterführende Bildungseinrichtungen, Ärzte, größere Supermärkte und Bäder liegen überwiegend in Kirchberg, wohin die Regionalbuslinien 605 und 608 direkt fahren. Im Ort selbst prägen neben der Kirche, dem Gemeindehaus und der Grillhütte vor allem handwerkliche Betriebe das Bild; die Dickenschieder Handwerker- und Gewerbeschau macht diese Strukturen regelmäßig sichtbar. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Wer auf den ÖPNV angewiesen ist, sollte die Erreichbarkeit der nächstgelegenen Haltestelle und die Fahrpläne insbesondere Richtung Schulzentrum Kirchberg prüfen, während motorisierte Haushalte die ruhigen Randlagen mit Blick auf Fahrzeiten zu Versorgungseinrichtungen abwägen.

Je nach Objektart kommt in Dickenschied typischerweise das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, das Vergleichswertverfahren für gut vergleichbare Baugrundstücke und das Ertragswertverfahren für vermietete Einheiten oder kleinere Betriebe in Betracht. Die Verbandsgemeinde stellt online eine Vielzahl von Unterlagen zur Verfügung, darunter Satzungen der Ortsgemeinde, mehrere Bebauungspläne im Bereich Auf der Länger sowie Informationen zu Baugrundstücken. Wichtig für die Risikoabschätzung sind zudem hochwasser- und starkregenbezogene Informationen: Für das Tal des Simmerbachs bestehen festgesetzte Überschwemmungsgebiete, und Rheinland-Pfalz stellt landesweite Hochwassergefahren- und Sturzflutgefahrenkarten bereit. Auch die Verbandsgemeinde Kirchberg verweist auf ein örtliches Hochwasserschutzkonzept und Ansprechpartner rund um Eigenvorsorge und baulichen Schutz. Bei der Bewertung von Immobilien in Hang- und Tallagen sollten daher insbesondere die Lage in oder nahe ausgewiesenen Gefahrenbereichen, die Ausbildung von Oberflächenwasserpfaden bei Starkregen sowie mögliche Auflagen aus Bebauungsplänen und dem Bauordnungsrecht geprüft werden. Gutachterinnen und Käufer sollten diese Punkte systematisch mit Grundbuch, Bestandsplänen und öffentlich zugänglichen Karten abgleichen.