ImmobilienbewertungNiederburg 2025

Niederburg ist eine eigenständige Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis und Teil der Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein. Die Gemeinde führt die Postleitzahl 55432 und wird vor Ort als Dorf auf der Rheinhöhe über Oberwesel beschrieben. Offiziell gilt Niederburg als Haufendorf: enge Seitenstraßen, dichte Bebauung um Kirche und Friedhof, später entstandene Neubaugebiete am Rand. Die Gemarkung misst rund 6,78 km², ein großer Anteil ist Wald im Hunsrück. Die Kommune spricht von etwa 700 Einwohnerinnen und Einwohnern. Für die Erreichbarkeit ohne Auto ist die Buslinie 688 des Verkehrsverbundes Rhein-Mosel zentral. Sie bedient unter anderem die Haltestelle „Niederburg Generationenhaus“ und verbindet Niederburg direkt mit Oberwesel, St. Goar und Urbar.

Kauf oder Miete in Niederburg bedeutet fast immer Einfamilienhaus plus Nebengebäude statt großer Block. Im alten Kern stehen Wohnhäuser und Hofstellen dicht beieinander; viele Fassaden sind verputzt oder aus Bruchstein, die Gassen sind schmal. Die Gemeinde beschreibt den Ort ausdrücklich als Haufendorf mit verwinkelten Seitensträßchen, in dessen Mitte die Kirche St. Stephanus mit romanischem Turm seit Jahrhunderten den Mittelpunkt markiert. Neubauten liegen heute eher am Rand Richtung Wiesen und Friedhof. Was prüfen? Erstens Bauzustand: Dach, Fenster, Wärmedämmung, Feuchte in Natursteinmauern. Zweitens Erschließung: Zufahrt, Stellplätze und Rangierfläche, weil manche Gassen nicht für breite Fahrzeuge ausgelegt sind. Drittens formale Regeln: Die Ortsgemeinde veröffentlicht eigenes Ortsrecht und Satzungen, die bei Umbauten relevant sein können.

Bei der Wertermittlung in Niederburg sind drei Verfahren üblich. Der Sachwert passt zu den freistehenden Wohnhäusern mit Garten und Scheune, die das Dorfbild prägen. Das Vergleichswertverfahren kann funktionieren, wenn mehrere ähnlich ausgebaute Häuser im selben Straßenzug gehandelt werden – also typischerweise innerhalb des eng gewachsenen Ortskerns rund um Kirche und Friedhof. Für Objekte, die als Miet- oder Pachtobjekt gedacht sind (zum Beispiel ein ausgebauter Hof mit Einliegerbereich), wird zusätzlich ein Ertragswert gebildet. Wichtig für Gutachterinnen und Käufer: Die Ortsgemeinde betont ihre lange gewachsene Mitte mit romanischem Kirchturm und dichtem Bestand. Solche ortsbildprägenden Strukturen können bei der Ableitung des Boden- und Gebäudewerts schwerer wiegen als reine Wohnfläche auf dem Papier.