ImmobilienbewertungEffeltrich 2025

Effeltrich liegt im Landkreis Forchheim und umfasst den offiziell benannten Ortsteil Gaiganz. Der Siedlungskern ist dörflich geprägt; Verwaltung und Bürgerdienste bündelt die Gemeinde zentral. Zudem ist Effeltrich Teil einer Verwaltungsgemeinschaft, über die zentrale Bürgerservices organisiert werden. Für die räumliche Einordnung wichtig: Effeltrich ist eigenständige Kommune in Oberfranken; die Nennung von Gaiganz als Ortsteil ist kommunal bestätigt.

Typisch sind Ortsrand-Einfamilienhäuser, ältere Bestände im Kern sowie Nachverdichtung über kleine Baugebiete. Prüfpunkte: Baujahr (Dach/Heizung/Fassade), Energieausweis, Dachaufbauten im Ensemble-Umfeld, und rechtliche Bindungen aus örtlichen Bebauungsplänen. Zusätzlich sinnvoll: Blick in die kommunalen Starkregenunterlagen; für den Ortsteil Gaiganz existiert eine hydrodynamische Starkregenanalyse, die Wassertiefen für ein Bemessungsereignis kartiert. Diese Karten ersetzen keine Objektprüfung, helfen aber bei der Mikrolagen-Einschätzung (Geländegefälle, Senken, Zuflüsse). Ergänzend lohnt ein Blick ins Baulastenverzeichnis über das Landratsamt, wenn Nebenanlagen oder Zufahrtsrechte betroffen sind.

Für typische Wohnobjekte eignet sich meist der Vergleichswert- oder der Sachwertansatz; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt der Ertragswert in Betracht. Besonderheit vor Ort: der kleinteilige Bestand aus dörflichen Strukturen mit teils historischer Prägung. Ein markantes Kultur- und Naturmerkmal ist die Tanzlinde am Dorfplatz, die 2024 als Nationalerbe-Baum ausgezeichnet wurde—ein Hinweis auf den ortsbildprägenden Charakter des Zentrums, der bei wertrelevanten Besonderheiten (Lagequalität, Umfeld) mitschwingen kann.

Checkliste vor Ort: (1) ÖPNV-Anbindung an den VGN: in Effeltrich sind die Haltestellen „Linde“, „Dr. Rühl-Straße“ und „Erlanger Straße“ verzeichnet; je nach Linie (u. a. 208, 221, 224, 256) variieren Takt und Ziele—fahrplanseitig prüfen. (2) Ortskern rund um die Tanzlinde als Aufenthalts- und Orientierungspunkt begutachten (Lärm, Parken, Wochenendnutzung).