ImmobilienbewertungEllern Hunsrueck 2025

Ellern (Hunsrück) führt die Adresse 55497 Ellern/Hunsrück und liegt am Übergang von offener Feldflur in den dicht bewaldeten Soonwald. Prägend ist der eigene Gemeindewald. Die Ortsgemeinde nennt für Ellern eine Holzbodenfläche von 392 Hektar, die größtenteils im Naturpark Soonwald liegt. Beschrieben wird ein sehr abwechslungsreicher Standort: Das Wasserregime reicht laut Gemeinde von eher trocken bis stark staunass, und die jährliche Niederschlagsmenge bewegt sich zwischen 675 und 950 Millimetern. Während der Vegetationszeit liegen die durchschnittlichen Tagestemperaturen bei etwa 13 bis 14 °C. Die Gemeinde weist außerdem darauf hin, dass Ellern von mehreren Buslinien bedient wird und Fahrpläne über den regionalen Verkehrsverbund abrufbar sind – ÖPNV gehört also klar zum Alltag hier, landschaftlich.

Für Kauf oder Miete in Ellern sollten Sie die laufende Bauleitplanung kennen. Die Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen beschreibt das geplante Wohngebiet „Auf’m Bitzenacker“ am östlichen Ortsrand als etwa 2,35 Hektar groß. Es stößt direkt an das bestehende Gebiet „Auf dem Fasacker“ und an den Sportplatz der Gemeinde; erschlossen werden soll es über die Gemeindestraße „Auf dem Fasacker“. In den Unterlagen stehen Punkte wie Schallschutz gegenüber der B 50, Radon im Baugrund und verkehrliche Erreichbarkeit. Diese Themen gehören auf den Tisch, wenn Sie ein Haus oder eine Doppelhaushälfte in diesem Bereich prüfst – am besten zusammen mit dem Lärmgutachten.

Bewertung in Ellern hängt stark vom Haustyp ab. Für „Auf’m Bitzenacker“ legt die Planurkunde offene Bauweise nach § 22 BauNVO fest; zugelassen sind Einzel- und Doppelhäuser, keine geschlossenen Mehrfamilienblöcke. Das lenkt die Wertermittlung klar Richtung Sachwert und Vergleichswert zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern. Der klassische Ertragswert, also rein auf Mietrendite, spielt eher Nebenrolle. Wichtig bleibt trotzdem die Mikro­lage im Quartier: Randparzellen an der freien Flur oder direkt am Sportplatz werden oft anders eingeschätzt als geschütztere Innenlagen mit weniger Publikumsverkehr. Diese Spreizung sollten Sie bei Preisverhandlungen offen ansprechen, weil sie sich nicht automatisch aus Standard-Tabellen ergibt.

Mikrolage prüfen heißt in Ellern: hingehen, hören, Bus testen. Laut Verkehrsverbund Rhein-Mosel fährt die Linie 649 („Rheinböllen – Ellern – Argenthal – Altweidelbach – Simmern“) mit Haltestellen wie „Eiche“ und „Brühlweg“ direkt im Ort. Für Käufer ist das relevant, weil Schulweg, Pendelzeit und spätere Vermietbarkeit davon abhängen können. Zweiter Punkt ist der Ortsrand: Einige Straßen laufen fast direkt in den Wald, andere liegen am Sportplatz der Gemeinde. Waldrand wirkt ruhig und schattig, Sportplatz eher lebendig mit Trainings- und Spielbetrieb am Abend oder Wochenende. Beides ist legitim – aber es passt nicht zu jedem Käuferprofil. Prüfe das bei Tageslicht und am Wochenende persönlich und sprich mit direkten Nachbarn über typische Ruhezeiten.