ImmobilienbewertungEmtmannsberg 2025

Emtmannsberg liegt im Landkreis Bayreuth und umfasst neben dem Hauptort offiziell benannte Ortsteile wie Amoslohe, Birk, Hauendorf, Linhardtshaus, Oberölschnitz, Schamelsberg, Troschenreuth, Unterölschnitz und Wiedent. Die Siedlungsstruktur ist kleinteilig; Wohnhäuser, Höfe und ehemalige Mühlenstandorte prägen die Tallagen und Kuppen. Örtliche Belange werden durch die Gemeinde mit eigener Verwaltungsgemeinschaft organisiert; ÖPNV-Verbindungen bestehen verbundweit über den VGN.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, teils landwirtschaftliche Anwesen und Nachkriegsbauten. Bei Bestandsobjekten sind Bauzustand, Dämmung, Heiztechnik und Fenster altersgerecht zu prüfen; in Hang- und Tallagen empfiehlt sich besondere Aufmerksamkeit für Oberflächenwasserführung, Dränage und Kellerabdichtung. Für Neubau- oder Teilungsfragen ist das geltende Planrecht maßgeblich. Ein aktuelles Beispiel aus dem Gemeindegebiet ist der Bebauungsplan „Sandäcker III“, der per Satzung beschlossen und geändert wurde; aus ihm ergeben sich u. a. Baugrenzen und Gebietsfestsetzungen.

Die Marktanalyse sollte die kleinteilige Ortsteilstruktur berücksichtigen. Für freistehende Wohnhäuser bietet sich das Vergleichswertverfahren an; bei individuell geprägten Höfen, Mühlen- oder gemischt genutzten Anwesen empfiehlt sich ergänzend das Sachwert- bzw. bei vermieteten Einheiten das Ertragswertverfahren. Grundlage jeder Wertermittlung ist die Mikrolagenprüfung je Ortsteil (Erschließung, Erreichbarkeit, Topografie) sowie die Prüfung gemeindlicher Festsetzungen aus einschlägigen Satzungen und Bebauungsplänen.

Checkliste für Besichtigungen: