ImmobilienbewertungFellheim 2025

Fellheim liegt im Landkreis Unterallgäu direkt an der Iller, die hier die Landesgrenze zwischen Bayern und Baden-Württemberg markiert. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Boos und ist überwiegend durch Wohnbebauung und ortsnahe landwirtschaftliche Flächen geprägt. Für den öffentlichen Verkehr verweist die Gemeinde auf die VVM-Linie 963 (Relation Memmingen–Winterrieden–Babenhausen), die Fellheim in das regionale Netz einbindet. Räumlich orientiert sich das Siedlungsgebiet am Illertal mit Grünzügen entlang des Flusses.

Typisch sind Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser; viele Gebäude wurden etappenweise modernisiert. Bei Ankaufsprüfungen sollten Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen systematisch auf Sanierungsbedarf geprüft werden. Aufgrund der Lage am Fluss empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten des UmweltAtlas Bayern; dort sind für die Gemeinde abrufbare Karten hinterlegt. Sinnvoll sind außerdem Nachweise zu Rückstauklappen, Entwässerung und ggf. Elementarschadenversicherung. Für Umbauten und Anbauten ist ein Abgleich mit den örtlichen Satzungen/Bebauungsplänen hilfreich.

Im kleinräumigen Marktumfeld empfiehlt sich bei selbstgenutzten Wohnhäusern das Vergleichswertverfahren; fehlen hinreichend ähnliche Vergleichsobjekte, wird der Sachwert als Plausibilisierung herangezogen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann das Ertragswertverfahren den Fokus auf nachhaltig erzielbare Nettoerträge legen. Für belastbare Ergebnisse sind lagebedingte Faktoren—z. B. Nähe zu Grünzügen entlang der Iller, Straßenlärm an Durchgangsstraßen, Qualität der fußläufigen Anbindung an Haltestellen der Linie 963 sowie baurechtliche Rahmenbedingungen—explizit zu würdigen. Bewertungsgrundlagen (Pläne, Baubeschreibung, Modernisierungsnachweise) sollten vollständig vorliegen; Marktabgleiche mit Nachbarorten sind nur mit nachvollziehbaren Anpassungen zulässig.

• Illerufer und begleitende Grünzüge als Freiraumqualitäten und mögliche Einschränkungen (Uferbereiche, Auen) einbeziehen
• Erreichbarkeit und Takt der Haltestellen der VVM-Linie 963 innerhalb des Ortes prüfen; Pendelrouten nach Memmingen/Babenhausen simulieren
• Baurecht: Bebauungspläne/Satzungen der Gemeinde einsehen (z. B. zu Grenzabständen, Dachformen, Stellplätzen)
• Verkehr: Lage an Hauptachsen vs. ruhige Nebenstraßen, Querungen, Radwege berücksichtigen