ImmobilienbewertungFichtenau 2025

Fichtenau liegt im Osten Baden-Württembergs und umfasst u. a. die offiziell benannten Ortsteile Matzenbach und Unterdeufstetten. Für den öffentlichen Verkehr ist die Gemeinde über Busverbindungen erschlossen; in kommunalen Verkehrshinweisen werden ausdrücklich die Linie 59 (Müller) sowie die RufBus-Linie R59 genannt, mit Haltepunkten wie „Matzenbach Kirchplatz“, „Matzenbach Wildensteiner Straße“ und „Unterdeufstetten Post“. Diese Hinweise dokumentieren den konkreten Linienbezug innerhalb der Gemeindegrenzen.

Der Gebäudebestand ist typischerweise durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie landwirtschaftlich geprägte Hoflagen in den Ortsteilen gekennzeichnet. Für Kauf und Miete sollten energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und Genehmigungslage prioritär geprüft werden. Rechtlich relevant sind die örtlichen Bebauungspläne und Satzungen: Die Gemeinde stellt diese im BürgerGIS bereit, dort lassen sich planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften zu betroffenen Flächen einsehen. Für Modernisierungen und Anbauten gilt: Vorhaben mit dem BürgerGIS abgleichen und ggf. frühzeitig mit der Bauverwaltung klären.

Aufgrund der kleinteiligen Ortsteilstrukturen und heterogenen Lagen (Dorfkerne, Streulagen) sind Vergleichswerte nicht immer direkt übertragbar. In der Praxis sind der Vergleichswertansatz (für typische Wohnhäuser bei belegbaren Vergleichsobjekten), der Sachwert (bei eigengeprägten Objekten, Höfen, eingeschränkt modernisierten Beständen) und der Ertragswert (bei vermieteten Einheiten) je nach Objekt geeignet. Für belastbare Bewertungen sollten Gutachterausschussdaten und lokale Planwerke herangezogen werden; außerdem ist die Nähe zu konkret benannten Haltepunkten innerhalb der Gemeinde (siehe Abschnitt Mikrolage) als wertrelevantes Merkmal sauber zu dokumentieren.

Praktische Checkliste für Besichtigungen: 1) Erreichbarkeit über konkrete Haltepunkte der Linie 59/R59 in der Gemeinde, z. B. „Wildenstein Rathaus“, „Unterdeufstetten Post“ oder „Matzenbach Kirchplatz“; Fahrplanbezug prüfen. 2) Im BürgerGIS nachsehen, ob das Grundstück in einem Bebauungsplan liegt und ob örtliche Bauvorschriften (z. B. Dachformen, Einfriedungen) gelten. 3) Umfeldqualität im jeweiligen Ortsteil (z. B. Nachverdichtung, Durchgangsstraßen) vor Ort zu unterschiedlichen Tageszeiten beurteilen.