ImmobilienbewertungObersontheim 2025

Obersontheim liegt im Landkreis Schwäbisch Hall im oberen Bühlertal. Zur Gemeinde gehören die offiziell benannten Teilorte Obersontheim, Untersontheim, Mittelfischach und Oberfischach. Der Hauptort bündelt Verwaltung, Schule und Sportanlagen; der Siedlungsraum folgt dem Tal der Bühler. Für die Orientierung vor Ort hilft die kommunale Übersicht über Teilorte und Einrichtungen.

Im Bestand finden sich dörfliche Wohnhäuser, Fachwerk- und Nachkriegsbauten, daneben Einfamilienhäuser aus den 1970er bis 1990er Jahren sowie jüngere Nachverdichtungen. Bei Bestandsimmobilien sind energetische Sanierungen, Dach und Fenster sowie Heiztechnik häufig die größten Hebel. Im Talraum sind Niederschlags- und Flusshochwasser ein eigenständiges Risikothema; prüfen Sie frühzeitig amtliche Gefahren- und Risikokarten des Landes Baden-Württemberg und sprechen Sie auf Objektniveau mit Fachplanern. Für Vorprüfung und Gesprächsgrundlage eignet sich der landesweite Kartendienst zu Hochwassergefahren.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren üblich; wo Vergleichsobjekte fehlen, ergänzt das Sachwertverfahren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Die Gemeinde ist kleinteilig strukturiert; Lageunterschiede zwischen den vier Teilorten sowie die Nähe zu Ortsmitten, Haltestellen und Freiräumen wirken sich auf die Marktgängigkeit aus. In sensiblen Bereichen mit landschafts- oder naturschutzfachlichen Festsetzungen sollten Gutachter Bebauungspläne und etwaige Schutzkulissen berücksichtigen, insbesondere dort, wo das FFH-Gebiet „Oberes Bühlertal“ berührt wird (kommunale Unterlagen nennen die Betroffenheit in Teilbereichen).

Checkliste für die Vor-Ort-Begehung: 1) Haltestellenlage und Takt, z. B. „Obersontheim, Apotheke“ bzw. Linienführungen Richtung Schwäbisch Hall/Crailsheim. 2) Freiraumbezug zum Tal der Bühler und zu FFH-Flächen „Oberes Bühlertal“; Durchgrünung und Wegebeziehungen. 3) Erschließung: kurze Wege zu Schule, Wochenmarkt und Rathaus im Hauptort. 4) Planungsrecht: Bebauungsplan/Satzung der Gemeinde anfordern. Zum ÖPNV liefert der Kreisverkehr Schwäbisch Hall Fahrplantabellen mit konkreten Haltestellennamen.