ImmobilienbewertungFrammersbach 2025

Frammersbach liegt im Landkreis Main-Spessart im Naturpark Spessart. Die Gemeinde umfasst die beiden amtlich geführten Gemeindeteile Frammersbach und Habichsthal. Der Siedlungskörper zieht sich entlang des Lohrtals; Habichsthal liegt in einem Seitental. ÖPNV: Die Regionalbuslinie 652 verbindet u. a. Heigenbrücken, Wiesthal, Habichsthal, Frammersbach und Lohr am Main. Der historische Ortskern liegt beiderseits der Hauptstraße; nach Westen schließen Wohngebiete in Richtung Bäckersberg und zum Wald an, nach Osten prägen Gewerbe und Sportflächen den Übergang zur Talachse.

Vor Ort dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kompakte Ortskernstrukturen mit Bestandsgebäuden unterschiedlicher Epochen. Bei Beständen sind Dämmung, Heizung und Fensterstand kritisch zu prüfen; im Talraum empfiehlt sich ein Blick in amtliche Gefahren- und Risikokarten. Für Bauvorhaben und An- oder Umbauten gelten die kommunalen Bauleitpläne; die Detailprüfung erfolgt über Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan. Tipp: Zur Einschätzung potenzieller Überflutungsgefahren entlang der Lohr die bayerischen Hochwassergefahren- und Risikokarten nutzen. In älteren Straßenzügen sind Dachaufbauten, Anbauten und Garagenzufahrten oft nachträglich ergänzt; Baulastenverzeichnis sowie Abstandsflächen sollten vor Umbauten geklärt werden. Bei Bestandskellern im Talraum auf Feuchte- und Rückstausicherung achten.

Im Lohrtal finden sich heterogene Lagen: talnahe Ortsstraßen, Hänge mit Waldnähe und der eigenständige Ortsteil Habichsthal. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Vergleichs- und Sachwertverfahren üblich; im Ortskern können Bauschäden, Modernisierungen und Ensembleschutzaspekte den Ansatz beeinflussen. Für Mehrfamilienhäuser kommt das Ertragswertverfahren in Betracht. Zur rechtlichen Einordnung einzelner Flächen empfiehlt sich die Einsicht in kommunale Satzungen und Bebauungspläne vor Ort. Bei Objekten in Hanglage können Bodenklassen, Stützmauern und Zufahrtssteigungen den Herstellungswert beeinflussen; im Talraum sind Lagezu- oder -abschläge aufgrund möglicher Immissionen oder Gewässernähe sorgfältig zu begründen.

• Tal- und Bachnähe entlang der Lohr über amtliche Pegel- und Kartenangebote prüfen;
• Anbindung und Takt der Regionalbuslinie 652 für alltägliche Wege testen;
• Unterschiede zwischen Frammersbach und dem Ortsteil Habichsthal berücksichtigen;
• Waldnähe im Naturpark Spessart hinsichtlich Verschattung und Biotopschutz bedenken. Ergänzend: Gemeindeunterlagen (Bauleitpläne, Erschließung) vor Ort einsehen und Begehung zu unterschiedlichen Tageszeiten vornehmen