ImmobilienbewertungFuerstenfeldbruck 2025

Fuerstenfeldbruck liegt rund 25 bis 30 Kilometer westlich von München im Ampertal und ist Mittelpunkt eines gleichnamigen Landkreises. Die Stadtfläche zieht sich vom dicht bebauten Kern entlang der Hauptstraße über Wohngebiete in Bruck und Buchenau bis hin zu ländlich geprägten Ortsteilen wie Aich, Puch oder Lindach. Die Amper durchfließt das Stadtgebiet von Südwest nach Nordost und bildet mit Stadtpark, Auenbereichen und Wegen ein wichtiges Freiraumband. Nördlich und südlich steigen die Höhenlagen an, was in manchen Bereichen zu spürbaren Hanglagen führt. Offiziell gehören unter anderem Aich, Fürstenfeld, Gelbenholzen, Hasenheide, Kreuth, Lindach, Neu-Lindach, Pfaffing, Puch, Rothschwaig und Weiherhaus zur Stadt. Buchenau ist heute eines der wichtigsten Wohnquartiere mit eigenem S-Bahn-Halt und einem großen Bestand an Mehrfamilienhäusern. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Mikrolagen im dichten Kerngebiet nahe Amper und Hauptstraße unterscheiden sich deutlich von dörflichen Randlagen wie Puch oder Aich – sowohl in Bezug auf Preisniveau als auch auf Nachfrage und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten.

Im historischen Kern rund um die Hauptstraße stehen geschlossene Straßenräume mit älteren Bürgerhäusern und Ensembleschutz im Vordergrund. Umbauten oder Dachausbauten sind hier häufig nur unter engen denkmalschutzrechtlichen Vorgaben möglich, was sich auf Sanierungskosten und Nachverdichtungspotenziale auswirkt. Buchenau ist dagegen geprägt von Nachkriegs- und 1960er/1970er-Bebauung mit mehrgeschossigen Wohnhäusern, Zeilen- und Punkthochhäusern sowie ergänzenden Reihen- und Doppelhäusern. Hier dominieren Eigentumswohnungen und Mietwohnanlagen mit teils großem Modernisierungsbedarf (Energie, Aufzüge, Balkone), aber auch mit Chancen durch energetische Sanierungen und Grundrissanpassungen. In Aich, Puch, Lindach oder Pfaffing überwiegen Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Anwesen und kleinere Neubaugebiete. Die Bebauungspläne regeln in vielen Straßen Geschossigkeit und Dachform sehr genau; Nachverdichtungen über Anbauten oder zusätzliche Wohneinheiten müssen dort sorgfältig gegen die planungsrechtlichen Festsetzungen geprüft werden. Auf dem militärisch genutzten Fliegerhorst-Gelände wird seit Jahren eine mögliche Konversion zu einem neuen Stadtquartier diskutiert. Aufgrund sicherheitspolitischer Rahmenbedingungen ist der zeitliche Horizont derzeit jedoch unsicher. Für die Bewertung bestehender Objekte in der Umgebung sollte die Entwicklung eher als mittel- bis langfristige Option und nicht als kurzfristig gesicherter Werttreiber betrachtet werden.

Fuerstenfeldbruck verfügt mit den Bahnhöfen Fuerstenfeldbruck und Buchenau über zwei Stationen an der Bahnstrecke München–Buchloe. Beide Bahnhöfe werden von der S-Bahn-Linie S4 bedient, die Fuerstenfeldbruck im dichten Takt direkt an die Münchner Innenstadt anbindet. Zusätzlich halten Regionalzüge der Linie RB74, die den Weg zum Münchner Hauptbahnhof teils verkürzen. Die Stadt ist darüber hinaus über die Bundesstraßen B2 und B471 an das überregionale Straßennetz angebunden; die Autobahnen A8 und A96 sind jeweils nur wenige Kilometer entfernt. Für Pendler sind Wohnlagen mit raschem Zugang zu den S-Bahn-Stationen besonders nachgefragt, während in peripheren Ortsteilen ohne direkten Bahnanschluss der Kfz-Verkehr eine größere Rolle spielt. Im Stadtgebiet verkehren zahlreiche Regionalbuslinien des Münchner Verkehrs- und Tarifverbunds. Expressbuslinien wie X900 verbinden die Bahnhöfe Buchenau und Fuerstenfeldbruck mit weiteren Zentren im Umland. Gerade für Haushalte ohne eigenes Auto und für ältere Bewohner beeinflusst die Busanbindung die Wertigkeit einer Mikrolage deutlich. Bei der Bewertung von Immobilien sollten daher neben der Entfernung zur nächsten S-Bahn-Station auch Taktung und Linienführung der Busse, Parkmöglichkeiten sowie mögliche Lärmimmissionen entlang der Hauptstraßen berücksichtigt werden.

Die Amper ist zentrales Landschaftselement der Stadt: Entlang des Flusses finden sich der Stadtpark, Spazierwege, Spiel- und Sportflächen sowie Einrichtungen wie die AmperOase mit Hallen- und Freibad. In der Umgebung liegen weitere Freizeitangebote wie der Badesee Pucher Meer oder Sport- und Spielanlagen, die insbesondere für Familien und Freizeitsuchende die Wohnqualität erhöhen. Gleichzeitig ist die Nähe zum Fluss mit einem gewissen Hochwasserrisiko verbunden. Für Teile des Amperufers sind Überschwemmungsgebiete festgesetzt, die im Umweltatlas und im Bayernatlas einsehbar sind. Der Pegel Fuerstenfeldbruck an der Amper dokumentiert kritische Wasserstände, bei denen es etwa zu Grundwassereinbrüchen in Kellern oder zur Sperrung von Brücken kommen kann. Bei Kauf oder Sanierung von Immobilien in Flussnähe sollten Käuferinnen und Käufer prüfen, ob das Grundstück innerhalb eines offiziellen Überschwemmungsgebiets liegt, welche Auflagen bei Neubau oder Nutzungsänderungen gelten und wie Kellerräume gegen drückendes Wasser und Rückstau gesichert sind. Für Versicherbarkeit, bauliche Nutzung und langfristige Werthaltigkeit ist dieser Punkt erheblich.

Für die Bewertung von Wohnimmobilien in Fuerstenfeldbruck kommen die üblichen Verfahren zur Anwendung: Das Vergleichswertverfahren ist bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in etablierten Wohngebieten maßgeblich, das Ertragswertverfahren bei Mietshäusern und gemischt genutzten Objekten. Der Sachwert spielt insbesondere bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften eine Rolle. In den historischen Bereichen rund um die Hauptstraße und in Teilen des ehemaligen Klosterareals müssen Denkmalschutz, Ensembleschutz und gestalterische Vorgaben konkret geprüft werden. Diese können einerseits den baulichen Spielraum einschränken, andererseits aber durch die besondere Lagequalität einen Zuschlag rechtfertigen. In Neubau- und Siedlungsbereichen sind die rechtsverbindlichen Bebauungspläne entscheidend. Fuerstenfeldbruck stellt diese für verschiedene Stadtteile, unter anderem für Aich, Puch, Buchenau und Neulindach, online zur Verfügung. Sie regeln unter anderem die zulässige Geschossigkeit, Dachformen, Abstandsflächen und oft auch Stellplatznachweise. Für jede Wertermittlung ist ein Abgleich mit den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich. Hinzu kommt die Lage im Verhältnis zu Hochwasserrisikogebieten entlang der Amper. Befindet sich das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, sind Einschränkungen bei Nutzungsänderungen, zusätzliche bauliche Maßnahmen und mögliche Auswirkungen auf Versicherung und Beleihungswert zu beachten.