ImmobilienbewertungGrafenwiesen 2025

Grafenwiesen ist eine eigenständige Gemeinde im Landkreis Cham (Oberpfalz, Bayern) mit Rathaus am Rathausplatz 6 in 93479 Grafenwiesen und staatlich anerkanntem Erholungsstatus. Der Ort liegt zwischen Hohenbogen und Kaitersberg am Ufer des Weißen Regen; rund um Kurpark und Familienfreibad wirkt der Kern eher dörflich als städtisch. Zum Gemeindegebiet gehören offiziell benannte Gemeindeteile wie Berghäuser, Englmühle, Feßmannsdorf, Haiberg, Matheshof, Schönbuchen, Thürnhofen, Voggendorf, Watzlhof und Zittenhof. Viele dieser Weiler bestehen aus locker gestellten Hofstellen. Die Gemeinde selbst nennt den Greifvogelpark, den Kurpark und das Zündholzmuseum als prägende Punkte der Identität .

Der Gebäudebestand besteht vor allem aus freistehenden Einfamilienhäusern, Hofstellen und kleineren Mehrfamilienhäusern nahe Rathausplatz und Kurpark. In Ortsteilen wie Thürnhofen oder Voggendorf steht oft ältere Bausubstanz in Hang- und Tallagen am Rand des Weißen Regen. Käufer oder Mieter sollten daher klassische Sanierungspakete (Dach, Fenster, Heizung, Dämmung) prüfen statt nur auf Optik zu gehen. Wichtig ist zusätzlich der Flusslauf: Für Grafenwiesen stellt das Bayerische Landesamt für Umwelt eigene Hochwassergefahren- und Risikokarten zum Gewässer Weißer Regen bereit. Dort sind bestimmte Uferbereiche als überflutungsgefährdet ausgewiesen. Wer ein Objekt nahe der Aue betrachtet, sollte diese amtlichen Karten ansehen .

Für die Wertermittlung in Grafenwiesen taugen Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – aber nicht überall gleich gut. Im kompakten Kern um Rathausplatz, Kurpark und Freibad funktioniert der Vergleichswert, weil die Grundstücke dort ähnlich zugeschnitten und überwiegend wohnorientiert genutzt sind. Bei freistehenden Einfamilienhäusern oder Hofstellen in Ortsteilen wie Thürnhofen oder Voggendorf passt oft das Sachwertverfahren besser, da Zustand von Nebengebäuden, Ausbaugrad und energetischer Stand stark variieren. Vermietete Ferienhäuser bzw. Gästebetriebe profitieren vom Erholungsprofil, das die Gemeinde aktiv bewirbt, sodass ergänzend das Ertragswertverfahren herangezogen werden kann .

Die Mikrolage entscheidet hier sehr direkt. Liegt das Haus im ruhigen Kern nahe Kurpark, Freibad und Rathausplatz, zählt eher Nähe zu Infrastruktur und Alltagstauglichkeit. In Rand-Weilern wie Thürnhofen oder Voggendorf spielen Ruhe, Aussicht und Eigenständigkeit der Hoflage die Hauptrolle. Zweiter Prüfpunkt ist der Haltepunkt „Bahnhof Grafenwiesen“ am Bahnhofweg 2. Laut oberpfalzbahn bindet die Linie RB 28 Grafenwiesen an Cham, Bad Kötzting und Lam an; am Bahnhof gibt es Busanschlüsse und Parkmöglichkeiten. Für Pendler oder Feriengäste ohne Auto ist das ein klarer Vorteil .