ImmobilienbewertungWalderbach 2025

Walderbach ist eine eigenständige Gemeinde im oberpfälzischen Landkreis Cham. Der Kernort liegt am Fluss Regen im Regental. Das Gemeindegebiet ist stark zergliedert: Offiziell ausgewiesen sind 25 Gemeindeteile, darunter Abtsried, Dieberg, Katzenrohrbach, Kirchenrohrbach und das Pfarrdorf Walderbach selbst. Das Ufer des Regen und die steilen Hänge Richtung Kirchenrohrbach stehen abschnittsweise als Naturschutzgebiet „Regentalhänge zwischen Kirchenrohrbach und Zenzing“ unter Schutz, innerhalb des Naturparks Oberer Bayerischer Wald. Für den Alltag wichtig: Der öffentliche Nahverkehr läuft über die Verbundlinie „VLC 228 Roding – Walderbach – Nittenau“. Im Fahrplan sind Haltestellen wie „Walderbach, Bushäuschen“ und „Kirchenrohrbach, FFW-Haus“ aufgeführt; die Linie bindet Walderbach an Roding Bahnhof und Nittenau Marktplatz an. Zusätzlich sitzt hier die Verwaltungsgemeinschaft Walderbach, die auch die Nachbargemeinde Reichenbach verwaltet.

Kauf- oder Mietobjekte in Walderbach decken zwei Welten ab. Rund um das ehemalige Zisterzienserkloster St. Maria und St. Nikolaus, einer romanischen Basilika aus dem 12. Jahrhundert, finden sich dörfliche Strukturen mit historischem Bestand, oft Massivbau aus älteren Baualtersstufen. In vielen Weilern wie Abtsried oder Dieberg stehen freistehende Hofstellen und Wohnhäuser mit Nebengebäuden. Käufer sollten bei solchen Beständen Sanierungspflichten (Dach, Heizung, Dämmung) realistisch kalkulieren und klären, ob Denkmalschutzauflagen greifen, gerade im Umfeld des Klosters, das heute als Pfarrkirche und Kreismuseum genutzt wird. Gleichzeitig verläuft der Ort direkt am Regen. Das Bayerische Landesamt für Umwelt weist Walderbach als hochwasserrelevante Gemeinde am Gewässer Regen aus und veröffentlicht detaillierte Hochwasserrisikokarten, die vor Vertragsabschluss eingesehen werden sollten.

Für die Wertermittlung in Walderbach funktioniert kein pauschaler Ansatz. Die Gemeinde bestätigt offiziell 25 Gemeindeteile von kleinen Einöden wie Hub oder Wetzlarn bis zum Kirchdorf Kirchenrohrbach und dem Pfarrdorf Walderbach. Diese Streuung bedeutet: Grundstücke unterscheiden sich stark nach Zuschnitt, Erschließung und unmittelbarer Umgebung. Im Kernort prägt das historische Klosterensemble mit romanischer Basilika St. Maria und St. Nikolaus das Bild; rund um Adolph-Kolping-Straße sitzen Pfarramt und frühere Klosterbereiche. Hier lässt sich der Vergleichswert zwischen gewachsenen Wohnlagen sinnvoll anwenden. In abgelegenen Weilern ohne dichte Nachbarbebauung wird häufiger über den Sachwert (Boden und Gebäudezustand) argumentiert, bei vermieteten Mehrparteienhäusern ergänzend über den Ertragswert. Ein Gutachten sollte deshalb klar den konkreten Gemeindeteil nennen und auch Hinweise auf denkmalgeschützte Substanz oder mögliche Hochwasserrelevanz enthalten.