ImmobilienbewertungZell 2025

Die Gemeinde Zell liegt östlich von Regensburg in einem Kessel, den Mantelberg, Geißberg und Tannfels umschließen. Die Flächengemeinde befindet sich im Naturpark Vorderer Bayerischer Wald und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Wald. Laut Rathaus versteht sich Zell als typische Vorwald-Gemeinde mit weit verstreuten Siedlungspunkten: Neben dem Hauptort Zell werden Ortsteile wie Beucherling, Hetzenbach, Martinsneukirchen und Schillertswiesen ausdrücklich geführt; insgesamt nennt die Kommune einundfünfzig Gemeindeteile. Das erklärt, warum Alltagsziele oft nicht im Zentrum liegen, sondern in den Weilern selbst. Die Gemeinde betont ein ausgeprägtes Vereinsleben sowie Freizeitangebote wie Wanderwege, Langlaufloipen, Angeln, Beach-Volleyball und Schießsport und hebt Sehenswürdigkeiten wie die Burgruine Lobenstein, den Helferstein und die Wallfahrtskirche St. Leonhard in Hetzenbach hervor. Der ÖPNV läuft über die Verkehrsgemeinschaft Landkreis Cham (VLC); Haltestellen wie „Beucherling, Zell (Oberpfalz)“ oder „Willetstetten, Zell (Oberpfalz)“ werden von Linienkennungen zweihunderteinundzwanzig, zweihundertneunzig sowie dem Rufbus neun null zwei bedient.

Für Kauf oder Miete in Zell dominieren freistehende Wohnhäuser in den verstreuten Ortsteilen sowie neue Baugebiete, die die Gemeinde ausdrücklich jungen Familien als preisgünstiges Bauland anbietet. Parallel hält die Kommune Flächen für Betriebsansiedlungen in einem neu angelegten Gewerbegebiet vor. Wichtig für Käufer: Die Verwaltungsgemeinschaft Wald/Zell stellt Bebauungspläne, städtebauliche Satzungen, Baulückenkataster und weitere Unterlagen über den Landkreis Cham digital bereit. Damit lässt sich früh klären, ob ein Grundstück bereits als Wohnbaufläche festgesetzt ist, welche Dachformen zulässig sind oder ob Abstandsflächen einzuhalten sind. Diese Unterlagen sind öffentlich zugänglich und werden in der Online-Verwaltung verlinkt. Technisch relevant ist außerdem die Lage vieler Häuser in Mulden oder an Hängen des Vorwaldes: Kellerabdichtung, Oberflächenwasserführung und energetischer Zustand älterer Gebäude sollten deshalb immer im Gutachten auftauchen.

Für Wohnhäuser im Hauptort oder in den Weilern von Zell kommen in der Praxis der Vergleichswert- oder der Sachwertansatz in Frage, bei vermieteten Mehrparteienobjekten auch der Ertragswert. Entscheidend ist hier die sehr kleinteilige Gemeinde: Die Kommune nennt einundfünfzig Gemeindeteile, von klassischen Kirchdörfern wie Beucherling mit der Kirche St. Florian bis zu Weilern und Einöden. Historische Substanz spielt in mehreren Teilen eine Rolle, etwa an der Wallfahrtskirche St. Leonhard in Hetzenbach oder der Barockkirche in Martinsneukirchen. Solche Gebäude können Ensembleschutz oder Auflagen nach sich ziehen, die in die Restnutzungsdauer und den Modernisierungsaufwand einfließen. Ebenso sollte der Freizeit- und Landschaftsbezug bewertet werden: Burgruine Lobenstein, Helferstein und die Lage im Naturpark Vorderer Bayerischer Wald werden von der Gemeinde ausdrücklich als identitätsstiftende Qualitäten genannt.