ImmobilienbewertungGrafrath 2025

Die Gemeinde besteht offiziell aus den Ortsteilen Grafrath, Wildenroth sowie Unteralting mit dem Weiler Mauern. Der Ort ist an das S-Bahn-Netz angebunden: Über den Bahnhof Grafrath verkehrt die Linie S4. Die dörfliche Struktur prägt kurze Wege, kleinteilige Straßenräume, Hofstellen und gewachsene Siedlungsränder; im Kern dominieren freistehende Häuser mit Gärten und punktuelle Nachverdichtung entlang der Hauptachsen.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser aus verschiedenen Baualtersstufen. Prüfen Sie systematisch: energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Luftdichtheit), Heizsystem inkl. hydraulischem Abgleich, Zustand der Leitungen, Feuchte im Keller, Dachaufbau und Holzschutz. Für Lagen nahe an Gewässern oder in Talniederungen lohnt der Blick in die Hinweise des Landratsamts zu Überschwemmungsgebieten und in den UmweltAtlas; dort finden sich rechtliche Grundlagen, Kartenhinweise und Ansprechpartner für Genehmigungen. Auch bei kleineren Maßnahmen kann die Lage in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet bau- oder nutzungsrechtliche Konsequenzen haben; die Prüfung gehört daher früh in die Due-Diligence-Liste.

Für die Wertermittlung in Grafrath sind je nach Objekt verschiedene Verfahren geeignet: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird häufig der Vergleichs- und Sachwertansatz kombiniert; bei kleineren Mehrfamilienhäusern und Reihenhaus-Paketen kann der Ertragswert maßgeblich sein. Wichtig ist die kleinteilige Betrachtung: Ortsteil und Straßenzug beeinflussen Nachfrage, Erschließung und bauliche Verdichtung spürbar. Typisch sind ruhige Wohnstraßen mit wechselnden Bautiefen; an Hauptachsen treten teils dichtere Bebauung und gemischte Nutzungen auf. Für die Ableitung marktangepasster Parameter empfiehlt sich ein enger räumlicher Zuschnitt der Vergleichsobjekte sowie eine Begehung zur Kontrolle von Lärmquellen, Verschattung, Stellplatzsituation und Pflegezustand. Bebauungspläne, Orts- und Gestaltungssatzungen der Gemeinde bilden den rechtlichen Rahmen und sollten vor Berechnungen geprüft werden.

Für die Feineinschätzung zählt der Blick ins Detail. Checkliste vor Ort: 1) Erreichbarkeit und Takt am Bahnhof Grafrath (S4) – Wegezeiten zu Fuß, Fahrradabstellplätze, Barrierefreiheit. 2) Lage im jeweiligen Ortsteil, z. B. Unteralting: Straßenquerschnitt, Durchfahrtsverkehr, Anteil an Grün und Verschattung durch Nachbargebäude. 3) Geräuschkulisse an Werktagen vs. Wochenende. 4) Abendsonne im Garten/Balkon prüfen (Süd-/West-Exposition).